一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

目前，“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的三分之一甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

二、小產(chǎn)權(quán)房能否過戶

（一）小產(chǎn)權(quán)房不能過戶

“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產(chǎn)權(quán)房，一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產(chǎn)證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉(xiāng)政府的章，不是房產(chǎn)局的，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證的。不能過戶，當(dāng)可以協(xié)議買賣，有風(fēng)險(xiǎn)。

（二）小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)

購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比收益大得多，消費(fèi)者最好不要再將目光，集中在這種產(chǎn)權(quán)類型的二手房上面。

所謂小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。

（三）小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷無補(bǔ)償

如果小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)在國家規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產(chǎn)權(quán)的拆遷款，即使有補(bǔ)償，也是很少的一部分，并且因?yàn)榉刹怀姓J(rèn)房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補(bǔ)償費(fèi)用只給農(nóng)村的大隊(duì)或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障，等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權(quán)利跟國家討價還價，想當(dāng)“釘子戶”都沒有機(jī)會。小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)還不如使用權(quán)有保障。