一、什么是商品房定金？

（一）什么是定金

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式， 又稱保證金。

給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。

（二）定金的特征

根據(jù)民法的有關(guān)理論，定金具有下列法律特征：

1、定金具有從屬性。

定金隨主合同的存在而存在，隨著定金合同的消滅而消滅，這一點從定金概念中也可以看出來。

2、定金的成立具有實踐性。

定金是由合同當(dāng)事人約定的，但只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定。而無定金的實際交付，定金擔(dān)保并不能成立。只有合同當(dāng)事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。

3、定金具有預(yù)先支付性。

只有在定金合同成立后，未履行前交付，才能起到擔(dān)保的作用。因此，定金具有預(yù)先支付性。4、定金具有雙重擔(dān)保性。

即同時擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金；而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。

二、約定商品房定金有什么作用？

（一）法律中有關(guān)商品房定金的規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商依約向購房者收取定金作為簽訂《商品房買賣合同》擔(dān)保的，如由于購房者的原因致使雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，購房者無權(quán)要求返還定金，例如購房者要求退房等；如因開發(fā)商原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金，例如開發(fā)商將房屋出售他人等。

（二）主合同訂立之后，定金的效力

1、預(yù)先給付的效力。主合同履行時，根據(jù)明示或默示之約定，定金或轉(zhuǎn)化為預(yù)付款，即作為給付之一部分，或返還交付定金一方，但一般不發(fā)生利息返還的效力（《擔(dān)保法》89條前半段）；

2、定金罰則效力。定金作為擔(dān)保，是以定金罰則作為表現(xiàn)形式的。即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金（《擔(dān)保法》89條后半段）

3、主合同因特殊事由（主要是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之原因）而導(dǎo)致履行不能時，不適用定金罰則，除當(dāng)事人另有約定外，定金應(yīng)返還之。《解釋》122條規(guī)定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。在這種情況下，定金合同之目的已無法實現(xiàn)，受定金方應(yīng)返還定金。

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