一、什么是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同，目前，不管是內(nèi)銷(xiāo)的房產(chǎn)合同還是外銷(xiāo)的都需要做公證。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)房人同賣(mài)房人之間簽訂的一種具有法律效力的文本合同。賣(mài)房人一般指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。

轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。

二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同哪些是無(wú)效的

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房地產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)。

5、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，買(mǎi)賣(mài)雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

6、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書(shū)面同意的；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

看了上文，你知道房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同哪些是無(wú)效的了嗎？在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，需要特別注意，因?yàn)橛行┓康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，比如產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題的合同、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同、非法轉(zhuǎn)讓的合同等，如果簽訂這些合同，會(huì)產(chǎn)生很多法律問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效也就意味著所買(mǎi)房屋的歸屬不是自己，那么，無(wú)效合同是否要賠償損失？需要承擔(dān)哪些法律后果呢？鑒于此情況的復(fù)雜性，建議您咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。