一、什么是房地產買賣合同

房地產買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，不管是內銷的房產合同還是外銷的都需要做公證。房地產買賣合同是買房人同賣房人之間簽訂的一種具有法律效力的文本合同。賣房人一般指的是房地產開發(fā)商。

房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。

轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、房地產買賣合同哪些是無效的

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

6、非法轉讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：

（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（3）依法收回土地使用權的；

（4）共有房地產，未得到其他共有人書面同意的；

（5）權屬有爭議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

看了上文，你知道房地產買賣合同哪些是無效的了嗎？在簽訂房地產買賣合同時，需要特別注意，因為有些房地產買賣合同是無效的，比如產權主體有問題的合同、侵犯優(yōu)先購買權的合同、非法轉讓的合同等，如果簽訂這些合同，會產生很多法律問題，房屋買賣合同無效也就意味著所買房屋的歸屬不是自己，那么，無效合同是否要賠償損失？需要承擔哪些法律后果呢？鑒于此情況的復雜性，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關事宜，您也會省心不少。