一、商品房預售需要符合哪些條件？

沒達到預售條件的期房不能買，購買這些房屋，購房者的利益會嚴重受損，商品房預售需要符合哪些條件？我國《城市房地產管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證。房地產開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人；

（三）按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間；

（四）已經同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；

（五）已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

二、簽訂商品預售合同時應注意什么問題？

商品房預售合同的內容關系到購房者的切身利益，那么購房者簽訂商品預售合同時應注意什么問題呢？一般而言，購房者在簽商品房預售合同時應注意以下問題：

（一）確認開發(fā)商是否取得商品房預售許可證。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

（二）認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。開發(fā)商提供的合同中具有格式條款，這些條款往往會給購房者的利益進行限制，因此，購房者在簽訂商品房預售時應該仔細閱讀開發(fā)商制定的格式條款，對于不明白的地方可以要求開發(fā)商進行詳細的解釋。

（三）注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

（四）明確約定抵押權的處理方式。為籌集建設資金，開發(fā)商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。

（六）明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。在房屋買賣的過程中，延遲交房的情況經常發(fā)生，對此，購房者應該在商品房預售合同中約定開發(fā)商約定延遲交房應承擔的責任，維護自身的合法權益。

上文對于商品房預售的相關問題進行了詳細的介紹，希望能對各位讀者有所幫助。但是在簽訂商品房預售合同時，購房者還應結合自己的實際情況對合同進行綜合性考慮，而不是僅僅只關注一部分內容。因此，在簽訂商品房預售合同時，最好還是在房產律師的協(xié)助下進行，這樣可以更好地維護您的利益。