一、購房糾紛都有什么

由于目前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)作很不規(guī)范，加上國(guó)家或地方一些房地產(chǎn)相應(yīng)政策、法律法規(guī)不明朗，購房者在購房過程中常常與房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商發(fā)生糾紛，糾紛內(nèi)容涉及方方面面，常見的有以下幾方面：

1、關(guān)于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛

購房者要謹(jǐn)防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進(jìn)行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢(shì)借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。

現(xiàn)在購房者一般都知道買房時(shí)要看“五證”（《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》）和“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》），但卻忽略其內(nèi)容或無法判斷其真實(shí)性。購房者對(duì)證書的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

所購商品房是否在《商品房預(yù)（銷）售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。

《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

所購房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。

所購房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

這里需要注意的是，購房者要識(shí)別產(chǎn)權(quán)證的真假。真的產(chǎn)權(quán)證大體印制精細(xì)，假的產(chǎn)權(quán)證一般做工粗糙，購房者可到發(fā)證機(jī)關(guān)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼是否與發(fā)證機(jī)關(guān)的檔案記錄相一致，還可對(duì)著光亮處觀察證書所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)為市（縣）人民政府、市（縣）房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部門所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是非法無效的，另外，購房者不能一看到發(fā)證機(jī)關(guān)為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實(shí)了，一定要看是哪一級(jí)政府，鄉(xiāng)級(jí)政府的產(chǎn)權(quán)證（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）是得不到國(guó)家保護(hù)的。

2、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛

開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時(shí)間。事實(shí)上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金投入，開發(fā)商的自有資金一般只占開發(fā)項(xiàng)目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來源于銀行貸款和預(yù)售房屋所得的售房款。這樣如果開發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預(yù)售情況不佳，那么就會(huì)直接影響工程進(jìn)度，開發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。

一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時(shí)，購房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應(yīng)首先確定不能按期交房的原因，如確屬開發(fā)商方面的責(zé)任，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，讓開發(fā)商在該寬限期內(nèi)繼續(xù)履行合同。當(dāng)開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時(shí)，購房者有權(quán)解除合同。

所以，購房者在購房合同中對(duì)開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：

開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。

如屆時(shí)開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。寬限期的長(zhǎng)短視具體情況而定。

如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%。

3、關(guān)于購房面積的糾紛

在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實(shí)際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛，若購房者此時(shí)對(duì)所購的房屋進(jìn)行了裝修，法律上將購房者這種裝飾裝修行為認(rèn)定為同意接受合同中有關(guān)房屋面積增減部分，購房者只能聽從開發(fā)商的擺布。因此，購房者簽訂合同時(shí)一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。

雖然北京市曾出臺(tái)過按使用面積計(jì)算商品房售價(jià)的規(guī)定，但目前商品房銷售仍多以建筑面積為計(jì)算單位，而購房者通常只能測(cè)量出所購房屋的使用面積，對(duì)于一般購房者來說，計(jì)算出包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e在內(nèi)的銷售建筑面積實(shí)在是一件相當(dāng)難的事。而等房地局勘察測(cè)繪所的測(cè)量結(jié)果出來，也許是幾年后的事，等發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，由于時(shí)間太久，購房者有時(shí)都找不到投訴對(duì)象。

關(guān)于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該約定實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應(yīng)按實(shí)測(cè)面積和合同約定的單價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ)；若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過一定范圍（如3%）應(yīng)視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

4、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛與房屋面積糾紛

相比，房屋質(zhì)量糾紛在認(rèn)定賣方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國(guó)家對(duì)《住宅質(zhì)量保證書》的各項(xiàng)內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時(shí)可請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行實(shí)地檢查。

5、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛

物業(yè)管理是購房者長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問題，購房者（業(yè)主）與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費(fèi)的多少為最常見。

對(duì)于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。

在簽訂管理公約時(shí)，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實(shí)際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認(rèn)為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費(fèi)用的支付，更是不知如何處理是好。

目前關(guān)于維修基金管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費(fèi)的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時(shí)，有權(quán)對(duì)收費(fèi)的數(shù)額和服務(wù)的項(xiàng)目與質(zhì)量提出修改意見。

購房者應(yīng)保留對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時(shí)購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限（如1年）后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到最小程度。

二、怎么避免房屋裝修糾紛

家裝市場(chǎng)極容易出現(xiàn)工程糾紛，如轉(zhuǎn)包、掛靠公司、裝修質(zhì)量、拖延工期、預(yù)決算爭(zhēng)議等情況。業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，為防止這類糾紛的發(fā)生，業(yè)主一定要簽訂《家居裝飾合同》來保證自己的利益，簽訂合同時(shí)，要從以下方面多加注意。

1、選擇正規(guī)的家裝公司，簽訂合同之前，業(yè)主應(yīng)先審查裝飾公司的手續(xù)是否齊全。

2、參觀裝飾公司正在施工的裝修現(xiàn)場(chǎng)，檢查工地施工工藝以及工人的素質(zhì)，還應(yīng)該著重檢查施工工地的管理、衛(wèi)生和防火情況。

3、對(duì)裝飾公司提供的設(shè)計(jì)方案要有詳細(xì)的設(shè)計(jì)樣圖。預(yù)算報(bào)價(jià)，客戶應(yīng)該嚴(yán)格審定，如有可能找相關(guān)專家咨詢。如果委托裝飾公司選擇建材的話，裝飾公司一般會(huì)提供預(yù)選的材料樣品，客戶應(yīng)該保存以便日后檢查對(duì)照。

4、在簽訂合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)注明施工工期、幾次驗(yàn)收程序（包括材料、隱蔽工程、局部和整體驗(yàn)收等）、詳細(xì)制作過程的說明、甲乙雙方各自提供的材料的明細(xì)表和日期等，同時(shí)還應(yīng)約定好違約金的賠付比例。在約定裝修的材料標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一定要非常細(xì)致，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等，每個(gè)部位使用材料的品牌、型號(hào)都要清楚標(biāo)明，不能籠統(tǒng)地用“國(guó)內(nèi)名牌”、“國(guó)際名牌”之類的字眼。

5、驗(yàn)收方式可在合同上約定由政府質(zhì)檢站來驗(yàn)收，這樣你就可以不為請(qǐng)質(zhì)檢站而另付費(fèi)用。

6、合同要由法定代表人簽訂，如有委托代理人的，需要復(fù)印委托書，同時(shí)向裝飾公司索要工商執(zhí)照的復(fù)印件和資質(zhì)證明的復(fù)印件，這兩個(gè)復(fù)印件都應(yīng)該加蓋公司章，還要索要項(xiàng)目經(jīng)理和工程負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件或公司正式職工的工作證復(fù)印件以及聯(lián)系電話。

7、交付的工程款要由業(yè)主親自交到公司財(cái)務(wù)，并索要建筑安裝專用發(fā)票，盡量防止出現(xiàn)其他人代收工程款的情況。

8、工程完工后不同的項(xiàng)目有不同的保修期，客戶可依具體情況與公司商議，保留原證件或扣留部分工程款作為裝修的質(zhì)量保證金。