一、什么是房屋登記

房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

二、如何進(jìn)行房屋登記

（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

（二）初始登記：初始登記是指新建房屋的所有權(quán)人（包括共有人），在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

（四）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等。

（五）所有權(quán)變更登記：所有權(quán)變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等。

（六）他項(xiàng)權(quán)登記：他項(xiàng)權(quán)登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

（七）所有權(quán)注銷登記：所有權(quán)注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

（八）抵押權(quán)設(shè)定登記：抵押權(quán)登記是指抵押權(quán)人向法律規(guī)定的有關(guān)部門將其在特定物上所設(shè)定的抵押權(quán)的事項(xiàng)予以記載的事實(shí)。申請(qǐng)登記時(shí)需提交的書證材料：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明（包括抵押人，借款人，抵押權(quán)人）、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證、抵押合同（最高額抵押：最高額抵押合同）、主債權(quán)合同（最高額抵押：一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料）、其他必要材料。屬政策性用房首次申請(qǐng)抵押權(quán)登記，需另提供：上市交易申請(qǐng)表、抵押人為全民所有制企業(yè)的或?yàn)閲?guó)有參股企業(yè)的，需提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意資產(chǎn)抵押的相關(guān)文件。抵押人為股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司的，需提供公司章程、股東會(huì)決議、董事會(huì)決議。抵押人為集體企業(yè)的，需提供職工代表大會(huì)決議、主管部門批復(fù)。

（九）地役權(quán)登記：地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。在房屋上設(shè)立地役權(quán)的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)地役權(quán)設(shè)立登記。申請(qǐng)地役權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、地役權(quán)合同、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、其他必要材料。