一、房屋出賣人的違約責(zé)任有哪些
商品房出賣人違約，是指出賣人不能依買賣合同約定向買受人履行其交付標(biāo)的物的義務(wù)，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房兩種情況。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的出賣人違約類型包括以下幾個(gè)方面：
1、交付不能。當(dāng)出賣人不能向買受人交付標(biāo)的物時(shí)，則構(gòu)成根本性違約，除非出于不可抗力等免責(zé)事由，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、交付遲延。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實(shí)際應(yīng)由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟(jì)損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補(bǔ)救，所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權(quán)。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。
3、商品房的質(zhì)量瑕疵。《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
4、商品房面積短少的責(zé)任承擔(dān)。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人未有約定，對于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過3%部分，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費(fèi)用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟(jì)手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。
5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)。對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受嚴(yán)重影響，都使買受人贏利的合同目的受到極大損害，買受人可以行使解約權(quán)。對于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的，買受人可以行使節(jié)約權(quán)。
6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)。出賣人為吸引買受人，在預(yù)售時(shí)都會(huì)對綠化率、配套設(shè)施等作出承諾，但許多出賣人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。一般認(rèn)為，這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，因此不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)行使解除權(quán)，買受人可以就此主張違約金或賠償損失。
二、賣家逾期交房怎么辦
賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時(shí)，賣方未能完工并通知購房者入??；一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。
一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：
1、賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付相關(guān)文件；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；
2、賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價(jià)款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。
