一、哪類集資房可以轉(zhuǎn)讓

目前，集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后，因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，這種情況又分為，集資房產(chǎn)權(quán)全部是單位所有的情況下的轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)，全部是個人情況下的轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個人情況下的轉(zhuǎn)讓；另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓。

1、已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓

（1） 產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓

對于這種情況下，因為產(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個人只具有居住權(quán)，而沒有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，雙方可根據(jù)過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（2） 產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個人集資房轉(zhuǎn)讓

對于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個人的情況，因為產(chǎn)權(quán)屬于員工個人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對第三人不具有約束力，并且《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年5月1日施行）第五條規(guī)定：“已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售”。因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（3） 產(chǎn)權(quán)部分是單位，部分是員工個人的集資房轉(zhuǎn)讓

對于這種情況下，因為集資房是單位與個人共有，根據(jù)民法通則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物，況且自《物權(quán)法》實施后，不動產(chǎn)是登記主義，集資房登記有共有人的情況，因此第三人在購買集資房時，是可以知道單位是共有人的，因此不適用善意取得，再者，購買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。因此，對于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無效的或部分無效的。

2、未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓

當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類糾紛，此類轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該有效。

二、集資房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意哪些問題

1、必須明確單位集資建房大都體現(xiàn)了單位對員工的福利政策，因此有些單位在與員工簽署的《集資合同》中對集資房的轉(zhuǎn)讓問題多有限制。外單位的人如果有意購買集資建房單位有集資資格員工的集資房，必須前往該單位了解以下情況：單位是否同意員工轉(zhuǎn)讓集資房？是否對員工的轉(zhuǎn)讓行為設(shè)定了限制條件？設(shè)定了哪些條件？單位是否保留優(yōu)先購買權(quán)？等等。建議仔細(xì)查閱《集資合同》的相關(guān)規(guī)定。

2、明確購買此類集資房是有很大風(fēng)險的?，F(xiàn)實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權(quán)。

為最大限度地避免風(fēng)險，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：

（1）分期付款方式。即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付多少；

（2）辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶；

（3）違約責(zé)任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無法落實，要求集資方承擔(dān)違約責(zé)任。

3、需要說明的是，如果集資方最終把集資房賣給第三方，還沒有過戶，則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù)；如已經(jīng)辦理了過戶，則只能主張賠償損失。

看了上文，您知道集資房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意哪些問題了嗎？在此提醒您的是，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權(quán)。因此，購買此類集資房是有很大風(fēng)險的。如果購買了集資房，房屋遇到拆遷的問題該怎么辦？能取得拆遷款嗎？集資房能抵押嗎？這些問題都是十分復(fù)雜的，因此，在購買集資房時，建議您找專業(yè)的律師咨詢，相信律師會幫您盡快地解決相關(guān)事宜，您也會更加放心。