一、什么是一房二賣

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

出賣人在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以更高的價格賣給另一購房者，這些都是出賣人選擇一房二賣的原因。一房二賣主要有以下三種情形：

1、在房屋買賣過程中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后一個購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

3、在房屋買賣過程中，出賣人將房屋售與前一個購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同的情形。

3、在房屋買賣過程中，二次買賣均未完成過戶登記的情形。

二、如何處理一房二賣行為

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對一房二賣糾紛，實務(wù)中應(yīng)分別不同情形予以不同的處理：

1、對出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后一個購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形的處理。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個購房者享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個購房者因為已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對房屋享有的是物權(quán)請求權(quán)。前一個購房者產(chǎn)生的是債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個購房者沒有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，出賣人對前一個購房者實際履行已不能，在該種情形下，前一個購房者不能強制履行購房合同。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。

關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實務(wù)中，出賣人往往在房地產(chǎn)升值時，見利背信而與出價高的購房者成交，對該房屋的漲價部分，屬于前一個購房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2、對出賣人將房屋售與前一個購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同的情形的處理。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。合同法第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。因無權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無效的，由出賣人向后一個購房者承擔信賴利益的賠償。

3、對二次買賣均未完成過戶登記的情形的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩個購房人都未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益。兩個購房者是平等的法律地位，那么法院就會考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關(guān)系無效。也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

以上就是對“什么是一房二賣”、“如何處理一房二賣行為”相關(guān)問題的介紹。現(xiàn)實生活中，經(jīng)常存在賣房者為了謀求非法利益，將一房賣給兩個不同買受人的行為。這種行為嚴重侵犯了買受人的合法權(quán)益。而由于一房二賣要根據(jù)具體的情形予以不同的處理，所以現(xiàn)實生活中，很多買受人遇到這種情況就不知所措了，結(jié)果讓自己的合法權(quán)益被嚴重侵犯。因此，如果您遇到一房二賣的情況，不妨向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師尋求幫助，他們將通過專業(yè)的法律途徑來維護您的合法權(quán)益。