一、如何對(duì)待商品房買賣陷阱

1、選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，消費(fèi)者要盡可能詳細(xì)了解樓盤情況，尋找合適的交易對(duì)象，最好購(gòu)買由信譽(yù)較好、資金雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤。消費(fèi)者在決定購(gòu)買尚未竣工的樓盤前，要注意審查兩個(gè)文件，即房屋出賣人是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格、是否具有商品房預(yù)售許可證。

2、消費(fèi)者決定購(gòu)買一套房屋時(shí)，要注意審查該套房屋是否已被開(kāi)發(fā)企業(yè)安置給了被拆遷人。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商將本該補(bǔ)償安置給被拆遷人的房屋另行賣給第三人，被拆遷人將優(yōu)先取得該補(bǔ)償安置房屋。房屋拆遷管理部門都建立了拆遷檔案管理制度，消費(fèi)者只需到該部門查詢一下，就能夠避免上當(dāng)。

3、開(kāi)發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)等原因，有可能將未出售的房屋向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款。按照有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)已經(jīng)抵押的房屋，在未告知或未取得抵押權(quán)人同意的情況下所簽訂的購(gòu)房合同原則上無(wú)效?；诖耍粝M(fèi)者購(gòu)買已被開(kāi)發(fā)商抵押的房屋，將可能很難取得房屋產(chǎn)權(quán)。消費(fèi)者購(gòu)房前，一定要到房地產(chǎn)登記管理部門查詢房屋是否存在抵押的情況，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

4、開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí)，除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還常與消費(fèi)者另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中常常由開(kāi)發(fā)商單方面擬定，其中可能包含不合理甚至誘騙的條款。對(duì)合同，消費(fèi)者一定要重視，應(yīng)親自或委托專業(yè)人士加以識(shí)別，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，特別是對(duì)如稅款、交房、延遲交房、質(zhì)量保修、交付房地產(chǎn)證、物業(yè)管理以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保等涉及消費(fèi)者實(shí)質(zhì)利益的條款更應(yīng)加以注意。

5、我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為獲取更大利潤(rùn)，銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，最終卻難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。

二、開(kāi)發(fā)商不實(shí)銷售應(yīng)該如何維權(quán)

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，對(duì)商品房銷售廣告的性質(zhì)如何認(rèn)定及其法律后果作了規(guī)定。《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

上述規(guī)定，原則上認(rèn)定了商品房廣告的性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，這與合同法對(duì)于廣告性質(zhì)的認(rèn)定原則一致。考慮到現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位這一客觀存在，銷售廣告和宣傳資料中的具體確定的說(shuō)明與允諾內(nèi)容往往難以寫入買賣合同中，為保護(hù)弱勢(shì)群體買受人的合法利益，司法解釋規(guī)定了除外情況即：商品房銷售廣告及宣傳材料視為要約應(yīng)同時(shí)具備三個(gè)條件：

1、宣傳資料針對(duì)的是開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)的；

2、對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾言應(yīng)是具體確定的；

3、對(duì)購(gòu)房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

以上就是對(duì)“如何對(duì)待商品房買賣陷阱，開(kāi)發(fā)商不實(shí)銷售應(yīng)該如何維權(quán)”的一些介紹。發(fā)生糾紛后，消費(fèi)者可向當(dāng)?shù)叵麉f(xié)投訴，請(qǐng)求消協(xié)組織調(diào)解，這種解決方式成本最小。如果在消協(xié)組織下不能調(diào)解解決糾紛，則可依法向人民法院提起訴訟。切不可采取極端方式解決問(wèn)題。必要時(shí)，可以向?qū)I(yè)的律師進(jìn)行咨詢。