一、什么是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，指購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！币苑蓷l文的形式允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件是什么

（一）沒有辦理商品房預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預(yù)售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過房屋主管部門的批準(zhǔn)和履行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序。

如果預(yù)售合同已經(jīng)在房屋主管部門進行了商品房預(yù)售合同登記，那么。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理：

1、符合當(dāng)?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個要求需要查閱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。

2、商品房預(yù)售合同合法有效。最高人民法院民1996（2）號文件第28條規(guī)定：商品房預(yù)售合同無效的，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)認定為無效。

3、預(yù)售房屋尚未實際交付。

4、預(yù)購人履行了預(yù)購合同約定的義務(wù)。預(yù)購人沒有履行預(yù)購合同的義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售房屋。在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)征得預(yù)售人的同意；如果預(yù)購人擅自轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預(yù)購人承擔(dān)締約過失責(zé)任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。

5、簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同。無需簽訂新的預(yù)售合同。

（二）北京市的商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于修改《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的決定第四十四條的規(guī)定：預(yù)購人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

1、未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

2、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售合同登記備案。