一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣(mài)樓花”。 因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于工程長(zhǎng)，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使購(gòu)房者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多，購(gòu)房者通過(guò)房屋預(yù)售合同只獲得一種期待權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)非常地被動(dòng)。為了保護(hù)廣大購(gòu)房者的權(quán)益，國(guó)家對(duì)商品房的預(yù)售有著較為嚴(yán)格的法律限制。

二、預(yù)售商品房能再轉(zhuǎn)讓嗎

預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售合同簽訂之后，預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。商品房預(yù)售的、商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 但至今為止，國(guó)務(wù)院關(guān)于該問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)。各地就此問(wèn)題的規(guī)定也各異，有的地方允許再轉(zhuǎn)讓，有的地方禁止轉(zhuǎn)讓，有的地方未作任何規(guī)定。我國(guó)《合同法》第 79 條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人”。

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”由此可見(jiàn)，預(yù)購(gòu)人已經(jīng)付清全部購(gòu)房款的，預(yù)購(gòu)人的合同義務(wù)則已經(jīng)履行完畢，預(yù)購(gòu)人就此合同則僅有權(quán)利而無(wú)義務(wù)。此時(shí)，預(yù)購(gòu)人將未建成的商品房轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是將預(yù)購(gòu)合同中債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，因而無(wú)須征得合同的相對(duì)方——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的同意。預(yù)購(gòu)人與第三人簽訂再轉(zhuǎn)讓合同以后，預(yù)購(gòu)人只須通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即對(duì)其產(chǎn)生法律效力。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是預(yù)購(gòu)人將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他方，其中可能是合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，也可能是合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。

因此，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓只要符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定則可，無(wú)須作任何限制。但是，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處在風(fēng)口浪尖，房地產(chǎn)泡沫伴隨著房?jī)r(jià)的飛漲而日益膨脹，很多專家學(xué)者將其歸咎于炒房，主要是“炒樓花”。以個(gè)人的觀點(diǎn)來(lái)看，筆者認(rèn)為對(duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓只能用“疏”而不能“堵”，通過(guò)立法來(lái)確定預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓的條件和程序，房地產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)管理，相信預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓將會(huì)越來(lái)越規(guī)范。