一、什么是預(yù)告登記

合同雙方達(dá)成買賣不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，購(gòu)買方以免日后難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)，依照法律的規(guī)定能夠像有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，這種登記就是預(yù)告登記，如果出賣人在登記后欲將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人的話，必須經(jīng)過(guò)預(yù)告登記權(quán)利人同意， 否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。據(jù)此筆者以為，經(jīng)預(yù)告登記所保全的這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在本質(zhì)上仍然是債權(quán)，是法律為了強(qiáng)化其效力而使之具有了一定的物權(quán)化的性質(zhì)，因此應(yīng)該屬于物權(quán)化的債權(quán)，具體分析如下：

預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)上為債權(quán)。表現(xiàn)在：

1、在現(xiàn)行法上，對(duì)于預(yù)告登記的效力大多數(shù)國(guó)家采取“處分相對(duì)無(wú)效”的原則，也就是說(shuō)處分只在請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保目的的范圍內(nèi)發(fā)生效力。這就是說(shuō)，如果對(duì)物進(jìn)行處分并不妨礙債權(quán)人實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的話，那么此處分是有效的。由此可見(jiàn)，即使已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記，債務(wù)人對(duì)標(biāo)的物仍然享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。債權(quán)人在履行期限屆滿時(shí)只能請(qǐng)求債務(wù)人履行，并不能對(duì)預(yù)告登記的標(biāo)的物直接進(jìn)行支配。

2、在預(yù)告登記完成后，債務(wù)人仍然可以主張對(duì)所保全的請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。

預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化特性。表現(xiàn)在：

1、通過(guò)預(yù)告登記債權(quán)人購(gòu)買特定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利優(yōu)先于其他人。

2、經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)能夠?qū)箓鶆?wù)人在其后對(duì)標(biāo)的物處分行為，當(dāng)然這種對(duì)抗以該物權(quán)對(duì)請(qǐng)求權(quán)造成妨礙為限。

3、如果第三人侵害了標(biāo)的物，辦理了預(yù)告登記的債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、賠償損害。

二、商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記有什么不同

商品房預(yù)售登記是指商品房預(yù)售人以申請(qǐng)人的身份將商品房預(yù)售合同到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案，是國(guó)家通過(guò)此途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房預(yù)售行為的行政管理。我國(guó)的商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記在很多方面具有相似之處是不可否認(rèn)的，兩者都是不動(dòng)產(chǎn)登記，兩種登記都是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的本登記之前發(fā)生的，均沒(méi)有導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生。但二者還是有一定差別的，不能將我國(guó)的商品房預(yù)售登記等同于預(yù)告登記。二者的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

預(yù)告登記在很多國(guó)家大都規(guī)定在民法典（如德國(guó)）或不動(dòng)產(chǎn)登記法（如日本）中，完全遵守自愿登記原則，而在我國(guó)目前還沒(méi)有專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，在民法通則中還沒(méi)有關(guān)于商品房預(yù)售登記的規(guī)定：商品房預(yù)售登記卻是相反的，屬于強(qiáng)制登記。

預(yù)告登記登記的是請(qǐng)求權(quán)，具有公示作用，能夠保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也就是以保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)為使命。從我國(guó)的規(guī)范性文件的規(guī)定來(lái)看，其均將商品房預(yù)售登記認(rèn)定為“登記備案”而不是“登記公示”，登記的對(duì)象為商品房預(yù)售合同，純粹是一種行政管理手段，不具有公示性。

預(yù)告登記制度的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)人的利益的保護(hù)，債權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記能夠使其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求物權(quán)化；而我國(guó)的商品房預(yù)售登記的合法申請(qǐng)人是預(yù)售人，預(yù)購(gòu)人并不是提出預(yù)售登記的合法權(quán)利人。從現(xiàn)行法律的規(guī)定來(lái)看，商品房預(yù)售登記是預(yù)售人理應(yīng)負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)公法性的義務(wù)，而從登記申請(qǐng)的角度來(lái)看，這同時(shí)也是預(yù)售人的一項(xiàng)權(quán)利，預(yù)售人申請(qǐng)登記行為是預(yù)購(gòu)人辦理預(yù)售登記前提。