買(mǎi)房人違約怎么辦

2006年12月6日，曹求玉（乙方）與中山市中南物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中南公司）（甲方）簽訂中南服飾廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)）。該認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：1．曹求玉訂購(gòu)位于中南服飾廣場(chǎng)4幢1層L1-28車(chē)商鋪，面積11．7平方米，商鋪總價(jià)款268756元，在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付清定金人民幣3萬(wàn)元。2．買(mǎi)受人選擇一次性付款的，96折付款．簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)10日內(nèi)付清，并簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同；選擇按揭付款的，98折付款，在接到中南公司書(shū)面或電話通知7日內(nèi)簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即申請(qǐng)辦理銀行按揭手續(xù)。3．雙方聲明共同遵守如下規(guī)定：（1）該物業(yè)交易所產(chǎn)生的一切費(fèi)用．依法由雙方各自承擔(dān)并及時(shí)繳付；（2）曹求玉不按時(shí)足額交款或逾期不簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，或有違反此認(rèn)購(gòu)書(shū)之規(guī)定條款時(shí)，中南公司即可自然解除此認(rèn)購(gòu)書(shū)，并有權(quán)沒(méi)收曹求玉所交定金及收回該物業(yè)有權(quán)另行處理，曹求玉不得有異議；（3）該物業(yè)用途及使用性質(zhì)為商鋪；（4）簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同前．若因中南公司原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，應(yīng)退還所收全部?jī)r(jià)款（含定金）給曹求玉，并承擔(dān)該房?jī)r(jià)款的同期銀行利息；（5）曹求玉在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)之前．已閱讀并認(rèn)可中南服飾廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)書(shū)的全部約定。當(dāng)日，曹求玉支付中南公司定金人民幣3萬(wàn)元。其后，中南公司要求營(yíng)求玉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，曹求玉對(duì)其中條款提出異議，雙方?jīng)]有達(dá)成一致協(xié)議。

2007年3月21曰，曹求玉以對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的部分條款雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)為由，向廣東省中山市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1．中南公司退還定金人民幣3萬(wàn)元；2．中南公司承擔(dān)逾期利息；3．中南公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。

中南公司答辯稱(chēng)：1．認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效；2．曹求玉不履行簽約義務(wù)，屬于違約，中南公司有權(quán)沒(méi)收該定金，3．曹求玉認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)第2條第2款屬于格式條款，應(yīng)屬無(wú)效．中南公司對(duì)此不予認(rèn)可。

交定金后不買(mǎi)房定金可以退嗎

廣東省中山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹求玉與中南公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。曹求玉在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金后，沒(méi)有按認(rèn)購(gòu)書(shū)上約定時(shí)間支付購(gòu)房款及簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，曹求玉的行為已構(gòu)成違約，曹求玉應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，中南公司有權(quán)沒(méi)收定金。此外，曹求玉未能對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違法性進(jìn)行舉證，因此，對(duì)曹求玉的訴求，法院不予支持。綜上所述，依照民事訴訟法第六十四條第一款、合同法第八條之規(guī)定，判決：駁回曹求玉的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，曹求玉不服一審判決，向廣東省中山市中級(jí)人民法院提起上訴。上訴稱(chēng)：原判認(rèn)定上訴人構(gòu)成違約，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。上訴人與被上訴人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)并未就買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，不是任何一方的過(guò)錯(cuò)。上訴人拒絕簽訂合同有法律依據(jù)，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有明確約定買(mǎi)賣(mài)房屋的主要條款，留待簽訂正式合同時(shí)協(xié)商，而協(xié)商時(shí)被上訴人提供的合同條款對(duì)上訴人不公平，而且拒絕修改，上訴人有權(quán)拒絕簽訂。原判認(rèn)定上訴人沒(méi)有對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違法性舉證，沒(méi)有依據(jù)。請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，判令被上訴人返還定金3萬(wàn)元。

中南公司辯稱(chēng)，上訴人在簽訂正式合同時(shí)惡意協(xié)商，違背了合同目的，其請(qǐng)求應(yīng)不予支持。

廣東省中山市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，上訴人曹求玉與被上訴人中南公司之間簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，即為了將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而簽訂的合同。曹求玉交納的定金3萬(wàn)元屬于訂約定金，即為了保證將來(lái)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而支付的保證金。如果曹求玉將來(lái)不簽訂合同，則定金3萬(wàn)元?dú)w中南公司所有；如中南公司拒絕簽訂合同，則雙倍返還定金給曹求玉。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是何方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了房屋的單價(jià)，但雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋的付款方式、交樓時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無(wú)明確約定，需在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成；亦沒(méi)有約定將來(lái)只要中南公司提出簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 無(wú)論中南公司提出的條款如何，曹求玉均應(yīng)一概承諾。在中南公司要求曹求玉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，中南公司提供了合同條款樣本，屬于要約。由于曹求玉與中南公司是平等的民事法律關(guān)系當(dāng)事人，曹求玉對(duì)中南公司提出的要約有權(quán)承諾、拒絕、要求修改；針對(duì)曹求玉提出的要約，中南公司亦有權(quán)承諾、拒絕、要求修改。訴訟中，中南公司沒(méi)有證據(jù)證實(shí)曹求玉在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)存在惡意協(xié)商，及拒絕簽訂合同的真實(shí)意思表示，故本案中雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議．不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人。因此，中南公司要求沒(méi)收曹求玉支付的定金3萬(wàn)元，沒(méi)有依據(jù)，中南公司應(yīng)當(dāng)返還給曹求玉。綜上所述，上訴人曹求玉的上訴請(qǐng)求，理由充分，予以支持。原判適用法律錯(cuò)誤，處理不當(dāng)，予以糾正。為此，依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、撤銷(xiāo)一審判決；二、被上訴人中南公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之曰起3日內(nèi)返還曹求玉3萬(wàn)元。