違章建筑可以買賣嗎

2003年12月11日，原、被告及房產(chǎn)中介上海世居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司就買賣北蔡鎮(zhèn)蓮溪路1－189號4－13幢的花園住宅簽訂了居間合同，約定將簽訂正式的房屋買賣合同，原告交付了定金。同日，原、被告又簽訂了補充條款，約定：“該房所占的土地面積除有計入建筑面積的部分以外，原房東自行增建的38.4平米部分無償贈與下家業(yè)主，由其自行處理，包括70平米地下室”。2003年12月19日，原、被告簽訂了正式的《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：由原告向被告購買位于浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)蓮溪路1－189號4－13幢的花園住宅，合同價款人民幣160萬，由被告分期支付。該買賣合同并未就每平方米單價作出約定，而僅約定了整幢房屋的價格。

該份買賣合同附有補充條款，第3條為：“甲方將該房屋所占用的土地內(nèi)所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的權(quán)利和義務無償轉(zhuǎn)移給乙方?！蓖眨p方簽訂補充合同，將合同價款變更為240萬元。2004年1月29日經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準，該房屋所有權(quán)過戶給了原告。至雙方發(fā)生爭議前，原告已按約分期支付了168萬元，尚有72萬元未付，原告未拿到房屋鑰匙，未實際入住。2004年2月14日，原告在辦理系爭房屋驗收交接手續(xù)時，管理該小區(qū)的上海實發(fā)物業(yè)管理有限公司告知原告，該房屋存在違法搭建，應當予以拆除，物業(yè)公司早在2003年4月4日就通知被告要求拆除。之前，原、被告在締結(jié)買賣合同的過程中，被告未將物業(yè)公司曾向其發(fā)出通知要求拆除增建部分的情況告知過原告。原告獲悉該情況后，即電話通知被告和房地產(chǎn)中介進行交涉，并在2004年2月19日委托律師向被告發(fā)函，指出被告隱瞞物業(yè)公司通知的情況，并告知將中止付款。被告隨即于2月24日委托律師向原告回函，要求原告按約支付剩余房款。原告遂于同年3月11日再次委托律師向被告發(fā)函，重申其立場，并通知被告解除合同。多次交涉無果后，原告提起訴訟。

原告以被告交付的標的物在權(quán)利和質(zhì)量上都存有重大瑕疵，而被告在締約時隱瞞了這一重要信息，致使原告購買房屋的合同目的無法實現(xiàn)為由，訴請法院判令解除雙方的房屋買賣合同。被告則認為，關(guān)于房屋的增建情況，被告已在房屋買賣合同中作了說明，并未隱瞞，且原告在購買房屋前曾實地查看過，理應知曉房屋的增建情況。原告自愿買受房屋，事后又以房屋存有瑕疵訴請解除買賣合同，于法無據(jù)，理應駁回。

違章建筑的買賣合同有效嗎

案件審理中，法官向原告行使釋明權(quán)，要求其明確訴訟請求。原告代理人于2004年4月28日書面致函本院，確定原告在本案中的訴訟請求僅為解除合同，合同解除后的返還和賠償不在本案中提出。

原、被告于2003年12月19日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及同日簽訂的《補充合同》并未就每平方米單價作出約定，僅約定了整幢房屋的價格，被告自行增建的部分已經(jīng)構(gòu)成該幢房屋不可分割的組成部分，因此增建部分亦為買賣合同的標的。原、被告間《房地產(chǎn)買賣合同》之補充條款第3條“甲方將該房屋所占用的土地內(nèi)所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的權(quán)利和義務無償轉(zhuǎn)移給乙方”，顯然也不能解釋為贈與關(guān)系。本案涉及兩個關(guān)鍵問題。其一為對合同補充條款的解釋問題，其二為被告隱瞞物業(yè)公司通知的法律意義問題。就合同補充條款的表述“自行增建”、交由買方“自行處理”的理解，由于補充條款已經(jīng)訂入書面合同，雙方都已對此簽字認可，故不宜作為一方的要約進行解釋，而應當作為雙方當事人合意的文本條款，從一個理性的第三人的角度對之進行解釋。

補充條款的用語雖然并未明確地、直接地指出增建部分為違法建筑，但兩個“自行”表明了增建部分與房屋其他部分是有差異的，再結(jié)合房產(chǎn)證平面圖給出的信息，一個理性的買受人應該知道增建部分在法律上是有瑕疵的，增建部分法律上的瑕疵意味著今后有被強制拆除的風險。由于增建部分改變了房屋的主體結(jié)構(gòu)，使得增建部分和原有部分已成為一體，這種風險如果真實發(fā)生將導致整幢房屋使用價值重大貶損。但是，一個理性買受人所能接受的這種風險只能是或然的、將來可能發(fā)生的風險，并且在一個可以合理預見的期限內(nèi)暫無風險，沒有人愿意接受岌岌可危的標的物。物業(yè)公司在2003年4月向被告發(fā)出的拆除通知是一項重要的信息，大大增強了增建部分將被拆除的可能性和迫切性；并且，該信息的重要性達到了如果原告知道便不會與被告簽約的程度，原告在知曉該信息后立即作出強烈反映也證明了這一點。被告在締約時隱瞞了這一重要信息，沒有盡到合理的瑕疵告知義務，故不能免除瑕疵擔保責任。由于增建部分涉及到房屋的主體結(jié)構(gòu)，使得原告合同目的不能實現(xiàn)，原告解除權(quán)成立。

依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十四條第（四）項之規(guī)定，判決如下：

原告馬欣萍與被告吳君于2003年12月19日簽訂的關(guān)于買賣位于浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)蓮溪路1－189號4－13幢花園住宅的《房地產(chǎn)買賣合同》及同日簽訂的《補充合同》依法解除。

案件受理費人民幣100元，由被告吳君承擔。

一審判決后，被告不服提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。