案情：房產(chǎn)贈(zèng)與給未成年人引糾紛

2007年11月16日，包頭市東河區(qū)回民辦事處法律服務(wù)所主任趙瑞，急匆匆地來(lái)到了包頭市婦聯(lián)維權(quán)部。趙瑞是自治區(qū)婦聯(lián)命名的婦女維權(quán)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)的獲得者，在維護(hù)婦女兒童合法權(quán)益方面做了很多工作。一些重大疑難案件都是經(jīng)他一手處理和解決的。他到市婦聯(lián)講述了如下的案情：

李某與吳某于1988年11月30日登記結(jié)婚，2003年雙方經(jīng)東河區(qū)人民法院調(diào)解離婚。（2003）東民初字第425號(hào)民事調(diào)解書達(dá)成前的調(diào)解筆錄中李某放棄了位于東河區(qū)太平寺商城B區(qū)9排4號(hào)的商鋪（下稱底店）的所有權(quán)。因兒子栩栩的原因后雙方在同年4月22日又登記結(jié)婚。不久，二人又因感情不和達(dá)成離婚協(xié)議，兒子栩栩由母親李某撫養(yǎng)，雙方約定，底店所有權(quán)歸其子栩栩所有，男女任何一方?jīng)]有轉(zhuǎn)讓權(quán)。2006年吳某將已作廢的2003年的《離婚調(diào)解書》出示給熟人李某某，二人以此為據(jù)達(dá)成房屋買賣協(xié)議。雙方并經(jīng)東河區(qū)公證處以（2006）包東證字第076號(hào)公證書予以公證。2007年4月3日，包頭市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處向李某某頒發(fā)該商鋪的所有權(quán)證書。吳某的前妻李某認(rèn)為這一房屋買賣明顯違法，應(yīng)屬無(wú)效行為。隨即向東河人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)吳某與李某某的買賣行為無(wú)效。經(jīng)該院審理認(rèn)為，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)”。但是受贈(zèng)人沒有對(duì)該底店辦理相關(guān)過(guò)戶登記手續(xù)。駁回了李某訴訟請(qǐng)求。

李某與兒子栩栩拿到這份判決書后，非常氣憤，叫了許多人要強(qiáng)行搶回底店。趙瑞得知后立即進(jìn)行了勸阻，并建議她們通過(guò)法律途徑去解決。在他的勸說(shuō)下，她們決定上訴，并委托趙瑞為李某的代理人。

聽完了趙瑞主任的敘述后，開始研究這起案件。認(rèn)為一審法院在審理中按照《中華人民共和國(guó)合同法》第187條，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！卑凑找话愕脑V訟請(qǐng)求是可以這樣判的。但是受贈(zèng)人栩栩是未成年人，當(dāng)時(shí)他只有16歲，按照有關(guān)規(guī)定，他沒有到辦理登記手續(xù)的年齡，只有當(dāng)他年滿18周歲時(shí)才能辦理過(guò)戶登記手續(xù)。一審法院依據(jù)該條款駁回李某的訴訟請(qǐng)求，顯然是不對(duì)的。依據(jù)《民法通則實(shí)施意見》第129條的規(guī)定，“贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！?/p>

結(jié)果：房屋買賣行為無(wú)效

因?yàn)榇税干婕暗奖Ｗo(hù)未成年人的合法權(quán)益問(wèn)題，市婦聯(lián)決定由法律顧問(wèn)與中院負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，建議他們?cè)趯徖泶税笗r(shí)依據(jù)《民法通則實(shí)施意見》第129條規(guī)定，考慮保護(hù)未成年人的合法權(quán)益問(wèn)題。2008年1月份二審法院對(duì)這起案件進(jìn)行了改判，判決吳某與李某某買賣房屋的行為無(wú)效。

律師說(shuō)法：未成年人房產(chǎn)過(guò)戶需謹(jǐn)慎

該案中，涉及到李某與前夫吳某第一次離婚時(shí)，經(jīng)東河區(qū)人民法院調(diào)解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議，兒子栩栩由其父吳某撫養(yǎng)，李某放棄了底店的所有權(quán)?！暗椎辍钡乃袡?quán)隨著他們婚姻的消失轉(zhuǎn)移給吳某個(gè)人所有。后雙方在同年4月22日又登記結(jié)婚。2005年8月22日，雙方經(jīng)民政部門辦理離婚，在離婚協(xié)議中約定，兒子栩栩由母親李某撫養(yǎng)，底店所有權(quán)歸其子，男女任何一方?jīng)]有轉(zhuǎn)讓權(quán)。隨著第二份離婚協(xié)議的出臺(tái)，底店的所有權(quán)應(yīng)該歸小栩栩所有，由其父親代為保管，待栩栩18周歲時(shí)再過(guò)戶。但是，在吳某代其兒子保管底店期間，他私自與李某某達(dá)成房屋買賣協(xié)議，他的行為合法嗎？這個(gè)協(xié)議有效嗎？首先，吳某將已作廢的2003年的《離婚協(xié)議書》為依據(jù)達(dá)成房屋買賣協(xié)議。吳某主觀上存在著欺詐行為的故意，隱瞞了房屋所有權(quán)贈(zèng)與兒子的真相。其次，吳某與李某某的父親是結(jié)拜兄弟，平時(shí)兩家來(lái)往密切，關(guān)系很好。關(guān)于吳某將底店贈(zèng)與兒子的事情，李某某是非常清楚的。由此，可以看出這起房屋買賣合同中存在惡意取得的故意。第三，2006年11月份吳某曾找到了兒子栩栩，威脅一個(gè)未成年的孩子，要他寫下同意賣房子的字據(jù)，不然沒有他的好日子過(guò)，且不準(zhǔn)告訴媽媽。吳某的行為已違反了《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》的規(guī)定，侵害了栩栩個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受侵害的合法權(quán)益，這是法律所不允許的。吳某與李某某對(duì)房屋買賣的行為嚴(yán)重侵害了第三人栩栩的利益，此買賣行為自始無(wú)效。

二審法院在審理中，認(rèn)真地進(jìn)行了案前調(diào)查，在了解事實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)《民法通則實(shí)施意見》第129條的規(guī)定，給予了公正的判決。吳某在第二次離婚協(xié)議中明確表示將底店產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與兒子所有，那么該底店就應(yīng)該成為吳某贈(zèng)與栩栩的贈(zèng)與物，贈(zèng)與物贈(zèng)與給未成年人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。底店應(yīng)當(dāng)屬于栩栩的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。