因政策原因能否單方解除購房合同

2005 年3月10日，馬某將向某房產(chǎn)公司預(yù)購的虹口區(qū)某商品住宅以118萬元的價格出售給楊某，并簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。根據(jù)合同約定，房款一半以現(xiàn)金方式支付，另一半通過銀行貸款。2005 年5月16日，楊某與馬某辦理了上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和房產(chǎn)交接手續(xù)后，楊某即著手準備貸款申請工作。此時，楊某從多家銀行征詢獲悉，由于國家銀行貸款政策于2005 年3月下旬始已發(fā)生重大變化，根據(jù)楊某的個人情況貸款申請將無法獲得批準。楊某欲解約，但與馬某和中介協(xié)商后無法達成一致。為此，楊某只得依照合同約定向上海仲裁委員會提起仲裁申請，要求解除購房合同，返還已支付的房款。馬某接到仲裁通知后，提出反申請，要求楊某依約支付總房款的30%即30余萬元的賠償金。經(jīng)仲裁庭審理后，最終裁定，合同解除，馬某返還楊某購房預(yù)付款人民幣59萬元。

近期，不少因宏觀調(diào)控無法獲得相應(yīng)貸款引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件已紛紛進入法院或仲裁的審理階段。根據(jù)本所律師所接受的該類案件統(tǒng)計，各家法院、仲裁機構(gòu)對此類案件的處理并不統(tǒng)一。有些認為，貸款屬購房者的責任，即使貸款不成，購房者也應(yīng)全面履行合同；第二種意見認為，無法獲得貸款應(yīng)歸責于購房者，但鑒于無法貸款而客觀上無法履行合同，合同可以解除，但購房者應(yīng)承擔約定的違約金；第三種意見認為，我國銀行貸款制度客觀上受制于宏觀政策的調(diào)控，而這是普通購房者無法預(yù)見、無法避免、無法克服的，故如確屬無法獲得貸款，購房者應(yīng)有權(quán)依法主張解除合同。

購房者違約怎么辦

筆者認為完全歸責于購房者，或認為購房者應(yīng)當預(yù)見貸款風險是不客觀的。中國絕大多數(shù)購房者均是將購房貸款作為是否購房、能否購房的首要條件。因此筆者認為，處理該類案件，應(yīng)當在查清事實的基礎(chǔ)上，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛若干問題的解釋》第二十三條，即：因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同。此外不能獲取貸款是購房者所面臨的意外，責任也不能由出賣方予以承擔，且合同并為約定貸款不足部分下家應(yīng)當現(xiàn)金補足。故從購房合同簽訂至購房者提出合同解除這一階段中，賣方如有損失，應(yīng)由購房者進行合理的承擔。

仲裁制度是指民（商）事爭議的雙方當事人達成協(xié)議，自愿將爭議提交選定的第三者根據(jù)一定程序規(guī)則和公正原則作出裁決，并有義務(wù)履行裁決的一種法律制度。它與和解、調(diào)解、訴訟都是解決民（商）事爭議的方式。仲裁一裁終局原則加快了辦案效率，有效地定紛止爭。如要盡快解決糾紛，買賣雙方可以選擇仲裁方式。仲裁必須基于雙方自愿，因此可在買賣合同中即約定，一旦出現(xiàn)糾紛通過仲裁來解決。