承租人何種情況可解除租賃合同

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。233條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

本案中，房屋空氣甲醛超標(biāo)，危及承租人健康，承租人可以隨時(shí)解除。這種解除權(quán)是法律賦予的，即法定解除權(quán)，不需要雙方特別約定。

但法院似乎認(rèn)為已交付租金應(yīng)當(dāng)全額返還，本律師認(rèn)為值得商榷。解除合同沒有溯及力，解除前合同還是合法有效的。甲醛超標(biāo)是一個(gè)較常見的居室環(huán)境質(zhì)量問題，并不會(huì)導(dǎo)致房屋完全不能居住使用，只是不應(yīng)按照原標(biāo)準(zhǔn)支付租金。承租人占有和使用了房屋，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)支付。

石某與鄭某于2002年6月12日簽訂租賃合同，約定石某向鄭某承租上海市普陀區(qū)某房屋一套。合同簽訂后，石某支付鄭某租金保證金。2002年7月，石某因感覺承租房屋內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題并引起不適，至消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，要求終止租賃合同，但因鄭某拒絕而未能達(dá)成一致意見。同月，石某與他人另行簽訂了租賃合同。2002年8月，上海市預(yù)防醫(yī)學(xué)研究院出具檢驗(yàn)報(bào)告，評(píng)價(jià)為：鄭某出租給石某的房屋中，臥室、客廳空氣中甲醛濃度不符合GB50325？2001衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

提前退租能要回租金嗎

于是石某向法院起訴，要求終止租賃合同，由鄭某退還收取的租金和保證金。鄭某辯稱：石某在簽訂租賃合同前，曾多次實(shí)地察看，從未提出空氣質(zhì)量有問題；既然雙方已簽訂了為期一年的合同，石某僅租賃了兩個(gè)月即提出終止，是石某違約，故不同意石某的訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根據(jù)法律規(guī)定，鄭某作為出租人，除履行交付義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)保證所交付的房屋在良好的狀態(tài)下，能夠?yàn)槌凶馊苏＞幼∈褂?，具備?yīng)有的使用價(jià)值，符合居住的用途?，F(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，出租房屋臥室內(nèi)每立方米甲醛含量超過國家規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，石某依法享有解除合同的權(quán)利。造成上述合同解除的責(zé)任在于房屋出租人，石某要求鄭某返還已支付的租金，理由成立。至于石某明確表示愿意承擔(dān)自起租日至向鄭某提出終止租賃之日的租金，該行為是石某對(duì)自己民事權(quán)利的處分，予以準(zhǔn)許。據(jù)此法院判決：鄭某應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)返還石某租金4813．48元及保證金7477元。