一、買的商品房被開發(fā)商抵押了怎么辦

在房屋的買賣，抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動(dòng)中。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或再抵押給第三人的事實(shí)。

如果因開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購房人可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此，購房人除了認(rèn)真理解《武漢市商品房買賣合同》第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”外，最好能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

二、開發(fā)商一房多賣咋辦

一房多賣中爭議商品房所有權(quán)歸屬問題的處理原則是：

1、已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持；

2、數(shù)個(gè)買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)的，支持已經(jīng)辦理商品房買賣合同備案登記的買受人的房屋所有權(quán)要求；

3、既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理合同備案的，已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權(quán)屬要求應(yīng)得到支持；

4、均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和合同備案，又未合法占有爭議房屋的，先行支付房屋價(jià)款的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持；

5、如果上訴情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)該得到支持。