借名買(mǎi)房合同是否有效

2008年6月，張某夫婦看上一樓盤(pán)已接近竣工，咨詢(xún)后方知該樓盤(pán)共有A、B兩棟樓，其中A棟系某單位委托建設(shè)單位所建，只銷(xiāo)售給該單位職工，價(jià)格為3500元左右/㎡，B棟是普通商品房，市場(chǎng)價(jià)格為6500元左右／㎡。得到該情況后，張某夫婦通過(guò)朋友認(rèn)識(shí)了A棟樓委托建設(shè)單位的一名職工李某，經(jīng)協(xié)商就購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)事宜達(dá)成協(xié)議，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：張某夫婦以職工李某的名義購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)A棟1單元1803號(hào)房，房屋建筑面積120㎡，張某以李某名義與開(kāi)發(fā)商簽訂 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，張某夫婦按5300元／㎡的價(jià)格一次性支付全部房款，其中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房款部分張某夫婦直接支付給開(kāi)發(fā)商，剩余部分支付給李某。同時(shí)約定房屋實(shí)際交付以后李某應(yīng)立即向張某夫婦交付房屋，李某于取得房產(chǎn)證后應(yīng)立即向張某夫婦辦理過(guò)戶手續(xù)。

后雙方按約定履行了付款和交房義務(wù)，張某夫婦也裝修后實(shí)際入住該房。2010年3月，張某得知李某已取得房產(chǎn)證，遂要求辦理過(guò)戶手續(xù)。李某拒絕，并提出雙方的合同無(wú)效，愿意退還張某夫婦的房款并要求張某夫婦搬離該房。雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

借用他人名義購(gòu)房產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)

以他人名義買(mǎi)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)目前實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人與房產(chǎn)管理部門(mén)最終登記的所有權(quán)人保持一致；而在確立不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬時(shí)，我國(guó)采用不動(dòng)產(chǎn)登記主義，即根據(jù)房產(chǎn)證和房屋管理部門(mén)登記的所有權(quán)主體確立房產(chǎn)的歸屬。以本案為例，根據(jù)購(gòu)房實(shí)名制，雖然雙方明確約定是張某夫婦以李某的名義買(mǎi)房，而且由張某夫婦實(shí)際履行了向開(kāi)發(fā)商支付房款的義務(wù)，但是從法律意義上講，李某是該房產(chǎn)的實(shí)際買(mǎi)受人，房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理權(quán)屬登記時(shí)無(wú)疑將該房產(chǎn)登記在李某的名下。結(jié)合我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主義，李某取得房產(chǎn)證以后依法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。

因此本案焦點(diǎn)問(wèn)題是：

張某夫婦與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的法律效力。該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效，直接關(guān)系到張某夫婦能否要求李某履行辦理過(guò)戶手續(xù)。本案中，張某夫婦與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》從實(shí)質(zhì)上講，應(yīng)屬于我們通常所講的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，即李某從開(kāi)發(fā)商處取得房產(chǎn)后銷(xiāo)售給張某夫婦。特殊之處即在于雙方簽訂該合同時(shí)，李某對(duì)該房并不具有所有權(quán)，這種情況在法律上屬于無(wú)權(quán)處分。對(duì)于無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同，根據(jù)我國(guó)《合同法》第51條的規(guī)定，“無(wú)權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！北景钢?，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，李某已經(jīng)取得房產(chǎn)的所有權(quán)，那么是否可以依據(jù)《合同法》的上述規(guī)定認(rèn)定雙方所簽合同有效呢。答案是否定的，因?yàn)槲覈?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款明確規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無(wú)效”。

從法律淵源上講，《合同法》與《城市房地產(chǎn)管理法》均屬于法律，但根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的適用原則，處理本案時(shí)，應(yīng)根據(jù)特別法《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定李某在未取得房屋所有權(quán)時(shí)與張某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》屬于無(wú)效合同，因此張某夫婦要求李某履行過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有依據(jù)。自此，張某夫婦如何救濟(jì)自己的權(quán)利，律師認(rèn)為該夫婦可以要求李某承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任賠償損失。同時(shí)須注意的是，本案中雙方均知簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)李某不具有房屋所有權(quán)，可判斷為雙方對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此應(yīng)共同承擔(dān)張某夫婦的損失。

實(shí)踐中，由于各種原因打算以他人名義買(mǎi)房者應(yīng)綜合考慮利益與風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)衡得失。尤其是“限購(gòu)令”出臺(tái)以后，有人因不符合購(gòu)房資格而以親戚朋友的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，還有人以公司的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，實(shí)際都存在與本案相同的風(fēng)險(xiǎn)。