借名買房合同是否有效

2008年6月，張某夫婦看上一樓盤已接近竣工，咨詢后方知該樓盤共有A、B兩棟樓，其中A棟系某單位委托建設單位所建，只銷售給該單位職工，價格為3500元左右/㎡，B棟是普通商品房，市場價格為6500元左右／㎡。得到該情況后，張某夫婦通過朋友認識了A棟樓委托建設單位的一名職工李某，經(jīng)協(xié)商就購買房產(chǎn)事宜達成協(xié)議，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定：張某夫婦以職工李某的名義購買該樓盤A棟1單元1803號房，房屋建筑面積120㎡，張某以李某名義與開發(fā)商簽訂 《商品房買賣合同》，張某夫婦按5300元／㎡的價格一次性支付全部房款，其中《商品房買賣合同》約定的房款部分張某夫婦直接支付給開發(fā)商，剩余部分支付給李某。同時約定房屋實際交付以后李某應立即向張某夫婦交付房屋，李某于取得房產(chǎn)證后應立即向張某夫婦辦理過戶手續(xù)。

后雙方按約定履行了付款和交房義務，張某夫婦也裝修后實際入住該房。2010年3月，張某得知李某已取得房產(chǎn)證，遂要求辦理過戶手續(xù)。李某拒絕，并提出雙方的合同無效，愿意退還張某夫婦的房款并要求張某夫婦搬離該房。雙方因此產(chǎn)生爭議。

借用他人名義購房產(chǎn)權歸誰

以他人名義買房存在法律風險。我國目前實行購房實名制，即簽訂買賣合同的買受人與房產(chǎn)管理部門最終登記的所有權人保持一致；而在確立不動產(chǎn)的所有權歸屬時，我國采用不動產(chǎn)登記主義，即根據(jù)房產(chǎn)證和房屋管理部門登記的所有權主體確立房產(chǎn)的歸屬。以本案為例，根據(jù)購房實名制，雖然雙方明確約定是張某夫婦以李某的名義買房，而且由張某夫婦實際履行了向開發(fā)商支付房款的義務，但是從法律意義上講，李某是該房產(chǎn)的實際買受人，房產(chǎn)管理部門在辦理權屬登記時無疑將該房產(chǎn)登記在李某的名下。結合我國的不動產(chǎn)登記主義，李某取得房產(chǎn)證以后依法取得該房產(chǎn)的所有權。

因此本案焦點問題是：

張某夫婦與李某簽訂的《房屋買賣合同》的法律效力。該《房屋買賣合同》是否有效，直接關系到張某夫婦能否要求李某履行辦理過戶手續(xù)。本案中，張某夫婦與李某簽訂的《房屋買賣合同》從實質(zhì)上講，應屬于我們通常所講的二手房買賣合同，即李某從開發(fā)商處取得房產(chǎn)后銷售給張某夫婦。特殊之處即在于雙方簽訂該合同時，李某對該房并不具有所有權，這種情況在法律上屬于無權處分。對于無權處分人簽訂的合同，根據(jù)我國《合同法》第51條的規(guī)定，“無權處分人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！北景钢校p方產(chǎn)生爭議時，李某已經(jīng)取得房產(chǎn)的所有權，那么是否可以依據(jù)《合同法》的上述規(guī)定認定雙方所簽合同有效呢。答案是否定的，因為我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款明確規(guī)定，“未依法登記領取權屬證書的”房產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的“合同無效”。

從法律淵源上講，《合同法》與《城市房地產(chǎn)管理法》均屬于法律，但根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的適用原則，處理本案時，應根據(jù)特別法《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，即應認定李某在未取得房屋所有權時與張某簽訂的《房屋買賣合同》屬于無效合同，因此張某夫婦要求李某履行過戶手續(xù)沒有依據(jù)。自此，張某夫婦如何救濟自己的權利，律師認為該夫婦可以要求李某承擔締約過失責任賠償損失。同時須注意的是，本案中雙方均知簽訂買賣合同時李某不具有房屋所有權，可判斷為雙方對合同無效均有過錯責任，因此應共同承擔張某夫婦的損失。

實踐中，由于各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。尤其是“限購令”出臺以后，有人因不符合購房資格而以親戚朋友的名義購買房產(chǎn)，還有人以公司的名義購買房產(chǎn)，實際都存在與本案相同的風險。