違約金約定過高怎么辦

約定25萬違約金高了 法院調(diào)整為2萬

一套價值50萬元的二手房，買賣雙方為了交易能夠順利進行，約定任何一方違約，都須支付對方高達25萬元的違約金作為一種懲罰。賣家張浩和買家李曉原本認為這樣的約定是一種保障，可誰知事情發(fā)展到后來，張浩違約了，拒不協(xié)助李曉辦理產(chǎn)權(quán)證。李曉將張浩告上法庭，提出賠償25萬元違約金。張浩卻提出，房子你都住了，只是沒辦產(chǎn)權(quán)，25萬元的損失談何而來？這違約金太高了!

昨日，記者獲悉，該案日前已審結(jié)。高新法院認為，張浩未能按照約定協(xié)助李曉辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，但就李曉的具體損失情況而言，25萬元太高，法院酌情將違約金調(diào)整為2萬元。

案情：賣方不按約定過戶買方喊賠25萬違約金

2009年2月7日，張浩、李曉簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》約定，張浩將其擁有的位于成都市高新區(qū)的一套住房，以50萬元的價格轉(zhuǎn)讓給李曉，買賣雙方任何一方違約，違約方需賠償守約方房屋總價的50%作為違約金，即25萬元。合同簽訂后，李曉向張浩共計支付35萬元，張浩向李曉出具了一份《承諾書》，載明應(yīng)在2009年9月30日前將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給買方?？?009年9月30日早已過去，但張浩除向李曉交付了房屋外，至今未將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至李曉名下。李曉為此起訴至高新法院，要求法院判令張浩將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至李曉名下，并支付違約金25萬元。

未取得產(chǎn)權(quán)證房改房買賣有效嗎

張浩在法庭上辯稱，買賣的房屋是房改房，應(yīng)當在取得房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的情況下才能進行轉(zhuǎn)讓；李曉尚未支付購房余款，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。同時，他認為房子已經(jīng)交付給了李曉使用，只是產(chǎn)權(quán)沒有辦下來，李曉所受損失根本達不到這個數(shù)額，請求法院對違約金進行調(diào)整。

法院查明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證目前已辦理完畢，房屋性質(zhì)系可依法轉(zhuǎn)讓的流通商品，原、被告之間的房屋買賣合同并未違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。

審理

買方實際損失不大

調(diào)整違約金為2萬元

高新法院3月16日對本案進行了公開審理，日前已對該案做出判決。法院認為，現(xiàn)該房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，張浩應(yīng)積極促成有關(guān)條件，以協(xié)助李曉辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

對于李曉訴請張浩向其支付約定的違約金25萬元，法院認為，張浩未能按照約定協(xié)助李曉辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。但法院認為綜合本案的實際情況，張浩已依照約定將房屋交付給了李曉使用，未辦產(chǎn)權(quán)證并未過多影響到李曉對該房屋的使用，而李曉也未舉出其他證據(jù)證明其另有損失存在，故法院認為25萬元的違約金約定不合理，根據(jù)實際損失情況，酌情將違約金調(diào)整為2萬元。

律師：約定違約金 數(shù)額須有限度

四川公生明律師事務(wù)所律師余洛提醒，簽訂合同時約定違約金須有限度，并非越高越好，法院會根據(jù)實際情況對其做相應(yīng)調(diào)整。

余洛律師說，在《合同法》中，違約金的性質(zhì)主要是補償性的，有限度地體現(xiàn)懲罰性。也就是說，違約金的約定應(yīng)當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數(shù)額。另一方面，如果當事人約定的違約金的數(shù)額低于違約造成的損失，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當增加。