一、商品房面積縮水了怎么辦

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含39%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在39%以內(nèi)（含39%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在39%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

二、如何認(rèn)定交付商品房的面積

一般講，應(yīng)以商品房產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認(rèn)交付房屋面積的憑證?！渡唐贩夸N售管理辦法》第20條對此已有明確規(guī)定。什么是產(chǎn)權(quán)登記面積呢？《商品房銷售管理辦法》第45條第4款規(guī)定：本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。一般是指房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋面積。

1992年4月21日建設(shè)部頒布的《關(guān)于加強商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知》中指出：商品房的購買方必須在購買商品房的3個月內(nèi)（期貨交易的在結(jié)算之日起的三個月內(nèi)），持能證明交易行為行為合法性的有效證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。1994年7月，建設(shè)部轉(zhuǎn)發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記條例》第8條規(guī)定：購買新建商品房屋，在房屋交付使用時，買方憑房屋買賣合同，申請辦理確認(rèn)權(quán)屬登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證。但是在商品房買賣實務(wù)中，上述規(guī)定難以做到。

如由于開發(fā)商未繳清土地出讓金、大小市政配套費、其他規(guī)費等，不具備領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的法定條件，還比如由于政府房地產(chǎn)管理部門的原因，如怠于辦理業(yè)主所購商品房產(chǎn)權(quán)證，工作效率低下，致使業(yè)主人住一、二年后仍拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果在此時買受人發(fā)現(xiàn)出賣人所交付的房屋面積不符合合同約定，按照合同約定要求退房，就可能造成損失擴大。同時，以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確定交付商品房面積的依據(jù)，缺乏可操作性。買受人買房時有關(guān)價款的約定有兩種，一是交房時付清全款。二是交納首付款后余款以按揭方式支付，如買受人人住所購商品房一、二年后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)面積縮水，再去找開發(fā)商時，開發(fā)商可能已將樓盤售完而去，買受人主張解除合同退房返款的難度將會很大。如果買受人在簽訂合同時就決定，不論出賣人所交付的房屋面積發(fā)生何種變化，均不準(zhǔn)備退房，合同雙方可以約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認(rèn)所交付的商品房面積的依據(jù)。