一、小產(chǎn)權(quán)房的定義

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”，又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一是沒(méi)有房產(chǎn)證。這是最大的問(wèn)題，不受法律的保護(hù)。這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保障。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。

二是拆遷難補(bǔ)償。購(gòu)房者雖然雙方簽有購(gòu)房合同，但卻屬無(wú)效合同。小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外，還是違章建筑，有被拆除的危險(xiǎn)，業(yè)主也得不到安置補(bǔ)償。

三是質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

四是配套不完善。這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。

五是遺贈(zèng)也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。