一、出資人與登記人不一致怎么辦

房屋實(shí)際出資人與產(chǎn)權(quán)登記人并非一人，房屋應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？

房屋所有權(quán)證是認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有力證據(jù)，但不能據(jù)此認(rèn)定房屋所有權(quán)證具有絕對(duì)的證據(jù)力。作為證據(jù)的房屋所有權(quán)證，在沒(méi)有其他證據(jù)的前提下，具有推定房屋所有權(quán)人的證據(jù)效力。當(dāng)?shù)怯浀臋?quán)利人與實(shí)際的權(quán)利人并不相符時(shí)，如果法院查明實(shí)際出資情況，法院最終會(huì)根據(jù)房屋的實(shí)際出資情況對(duì)事實(shí)物權(quán)加以保護(hù)，事實(shí)物權(quán)的權(quán)利主體才是真正權(quán)利人。

二、開(kāi)發(fā)商遲延辦證怎么辦

房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

約定購(gòu)買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未辦下房產(chǎn)證，購(gòu)房者該怎樣維護(hù)自己的權(quán)利？記者從濟(jì)南仲裁委得知，今年以來(lái)，涉及房產(chǎn)證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中有關(guān)逾期辦證違約責(zé)任的問(wèn)題較為突出。

幾年前，市民甲某與乙公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房），約定購(gòu)買(mǎi)乙公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某樓盤(pán)建筑面積為126平方米的房屋，乙公司在1年內(nèi)向甲某交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房并保證甲某1年內(nèi)取得房產(chǎn)證。合同未約定甲某未能取得房產(chǎn)證時(shí)乙公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同簽訂后，甲某按照合同向乙公司支付全部購(gòu)房款，雙方辦理商品房交接手續(xù)，但甲某4年后仍未取得商品房房產(chǎn)證。期間甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其開(kāi)發(fā)小區(qū)商品房的初始登記。

乙公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任？濟(jì)南仲裁委員會(huì)仲裁員、山東眾成仁和律師事務(wù)所律師姚虎明介紹，此案涉及辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體、責(zé)任承擔(dān)、賠償金額、訴訟時(shí)限等多個(gè)法律問(wèn)題，可供有類似疑問(wèn)的消費(fèi)者借鑒。

由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定不一致，導(dǎo)致對(duì)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)義務(wù)主體的理解不同，因此一般辦理房產(chǎn)證需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商完成初始登記（備案工作）、購(gòu)房人向房管部門(mén)提出申請(qǐng)、房管部門(mén)審查材料發(fā)證等程序。辦理房產(chǎn)證的三方行為具有關(guān)聯(lián)性、順序性。乙公司在合同中約定，保證甲某在1年的約定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證，這種約定未明確辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體，只能按照一般辦理房產(chǎn)證的三方共同行為來(lái)理解，乙公司應(yīng)當(dāng)于1年的約定時(shí)間內(nèi)完成房屋的初始登記（備案）工作，但事實(shí)上該公司卻是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

由于雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房）未約定逾期辦證的違約責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

仲裁員提醒，逾期辦證的違約金請(qǐng)求權(quán)存在訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院或仲裁委員會(huì)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。實(shí)踐中，有的購(gòu)房人買(mǎi)到房屋后長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)注意2年的訴訟時(shí)效期限的規(guī)定，對(duì)超過(guò)訴訟時(shí)效期部分的違約金訴求將難以支持。