一、房屋出租人的權(quán)利義務是什么

（一）房屋出租人的權(quán)利

出租人享有按期收取租金的權(quán)利、監(jiān)督承租人合理使用房屋的權(quán)利、按規(guī)定收回房屋的權(quán)利。

（二）房屋出租人的義務

1、給付義務，即出租人承擔按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務、保障承租人合法使用房屋的義務、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務和尊重承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務。

2、出租人的附隨義務。是基于誠實信用原則而產(chǎn)生的合同義務，主要包括告知義務、協(xié)作、照顧和保護義務等。債務人違反附隨義務，導致債權(quán)人及與之有特定關(guān)系的第三人遭到損害的，應負賠償責任。根據(jù)租賃合同的特點，出租人對承租人的附隨義務主要是：對承租人的同住人的保護義務。關(guān)于此點，后文再作具體分析。

3、瑕疵擔保義務

瑕疵擔保包括權(quán)利瑕疵擔保和物的瑕疵擔保。前者擔保權(quán)利不存在任何不足與缺陷，不會有任何人向債權(quán)人提出權(quán)利主張；后者擔保標的物在價值、效能或質(zhì)量方面無缺陷。

二、房屋承租人的權(quán)利義務是什么

（一）房屋承租人的權(quán)利

房屋承租人的權(quán)利主要包括：對租賃房屋進行占有、使用、收益的權(quán)利和優(yōu)先購買權(quán)、合同解除權(quán)、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，以及承租人的同住人對租賃房屋的權(quán)利。對于后者，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第一百一十九條就已經(jīng)規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許?！薄逗贤ā返诙偃臈l也作出相同規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！?/p>

我國法律尚未承認承租人的優(yōu)先承租權(quán)，有些地方立法則對此有所規(guī)定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”這一規(guī)定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的，而且就其立法權(quán)限而言，這一規(guī)定也存在問題。因為根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項。

優(yōu)先承租權(quán)在我國目前尚無立法規(guī)定的情況下，可由當事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優(yōu)先承租權(quán)應當予以保護。但是，這種約定的優(yōu)先承租權(quán)畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權(quán)范疇，不具有對抗第三人的效力。

（二）房屋承租人的義務

1、交付租金的義務

這是承租人的主要義務。承租人應當按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠?！逗贤ā返诙俣鶙l規(guī)定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付?！备鶕?jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果無正當理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內(nèi)支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達6個月，出租人有權(quán)解除合同。

但承租人在下列情況下，可以請求減少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的；不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。

2、妥善保管和合理使用房屋的義務。

承租人應當以善良管理人的注意義務，保管租賃房屋。同時，因此產(chǎn)生相應的通知義務。包括以下情況應及時通知出租人：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋確有修繕的必要；租賃房屋有現(xiàn)實危險性；第三人就租賃房屋主張權(quán)利的。

承租人應當依約定的方法對租賃房屋進行使用收益，無約定方法，應以租賃房屋的性質(zhì)使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房。《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！?/p>

3、返還房屋的義務。

承租人于租賃關(guān)系消滅時，應向出租少石區(qū)還房屋。《合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！?/p>