一、什么是二手房評估

采取房產(chǎn)價(jià)格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價(jià)。

二、影響二手房評估的因素有什么

目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但哪些因素才會真正影響二手房評估呢？一般而言，在二手房價(jià)格的評估中最為關(guān)鍵的影響因素有：

1、首要因素：位置、地段。二手房與新房價(jià)格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房一平米價(jià)格可相差數(shù)百元，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生很大的落差。

2、第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍也可達(dá)數(shù)百元。

3、第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會產(chǎn)生200元左右／平方米的落差影響二手房評估的因素有哪些。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元—200元左右。

4、第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

5、第五因素：市場方面因素，這是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大。