一、商品房包銷的特征是什么

1、包銷期內(nèi)，出賣人與包銷人之間系代理關(guān)系。

在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。通常商品房銷售合同仍由出賣人與買收人直接簽署，也有一些包銷模式中由包銷人作為代理人在合同上蓋章。

2、包銷人的包銷行為具有高風(fēng)險(xiǎn)性。

包銷人的高風(fēng)險(xiǎn)性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷期內(nèi)的商品房售價(jià)不得低于包銷合同約定的包銷基價(jià)，否則，差價(jià)部分由包銷人負(fù)責(zé)向出賣人補(bǔ)償；其二，包銷期滿，未完成銷售的剩余商品房由包銷人按照包銷基價(jià)一并購買。

3、包銷人具有較大的代理權(quán)限。

基于包銷人承擔(dān)了主要的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一般包銷合同都約定包銷人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷售定價(jià)、營(yíng)銷方式等，并且一般包銷人的代理行為都是獨(dú)家排他代理，即出賣人不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。

4、包銷期滿，未能完成包銷目標(biāo)的商品房由包銷人購入。

在包銷期限屆滿，包銷人如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價(jià)購入剩余的商品房。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系

二、商品房包銷人的風(fēng)險(xiǎn)有什么

為消化市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)，確保合同義務(wù)的履行，包銷商將會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷，投入大量的人力、物力和財(cái)力，但同時(shí)會(huì)存在個(gè)別開發(fā)商拋開包銷商而直接與購買者洽談并簽訂合同的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，開發(fā)商強(qiáng)賣包銷商包銷范圍內(nèi)的商品房以獲取利益，侵犯了包銷商對(duì)商品房的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)利和占有權(quán)，包銷商為尋找、開發(fā)該客戶所做的所有前期工作與努力就會(huì)受到影響，甚至化為泡影，破壞了包銷商售房的整體性，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

《解釋》第21條規(guī)定“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼灾灰诎N期限內(nèi)，開發(fā)商就不得自行銷售，否則構(gòu)成違約，包銷商就可以依據(jù)以上規(guī)定來主張權(quán)利。但對(duì)于包銷人因開發(fā)商自行銷售包銷房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒有規(guī)定。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷人可要求開發(fā)商在包銷合同中明確約定，一旦開發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外，開發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失。