一、什么是土地出讓金

土地使用權(quán)出讓金是：土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，是土地有效年限的使用價(jià)格，也稱“地價(jià)”。

它包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償；后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”。

土地出讓金可以分為兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。

二、土地出讓金怎么計(jì)算

按照《中華人民共和國土地管理法》和國務(wù)院頒布的實(shí)施條例、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當(dāng)于外商投資企業(yè)5年的土地使用費(fèi)，其具體計(jì)算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費(fèi)X容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)（包括1.8）的，按100%計(jì)算；超過l．8的部分，按50%計(jì)算。

土地使用權(quán)出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費(fèi)（二級土地住宅為每年 100元、平方米）X 容積率系數(shù)。

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。