一、什么是二手房評(píng)估？
二手房評(píng)估就是采取市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
二、影響二手房評(píng)估的因素有哪些？
影響二手房的交易主要有以下幾個(gè)：
1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響
評(píng)估二手房?jī)r(jià)的高低首先決定于該房屋所在的地段，對(duì)于一個(gè)城市而言，位于市區(qū)黃金地段的物業(yè)，必然寸樓寸金。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)黃金地段屬于稀缺資源，誰(shuí)擁有它意味著誰(shuí)就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jī)r(jià)則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來(lái)越多的上班族趨向于購(gòu)買(mǎi)交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房?jī)r(jià)就高不可攀，評(píng)估此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周?chē)l(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。
2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比
處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶(hù)型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以?xún)?nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以?xún)?nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。
3、居住環(huán)境及物業(yè)管理
居住環(huán)境是無(wú)數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房前重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，它也是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤(pán)的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語(yǔ)“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房?jī)r(jià)上。同樣，對(duì)二手房?jī)r(jià)的評(píng)估也會(huì)因?yàn)榫幼…h(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動(dòng)，對(duì)于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房?jī)r(jià)自然會(huì)略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場(chǎng)、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，其所在房屋的價(jià)格就會(huì)大打折扣。
在此提醒您，對(duì)于二手房交易，房管部門(mén)有專(zhuān)業(yè)部門(mén)依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、年限、位置等信息來(lái)進(jìn)行評(píng)估，得出一個(gè)客觀的數(shù)據(jù)，社會(huì)上中介的所謂“低評(píng)”其實(shí)并不可信。房地產(chǎn)中介做二手房“低評(píng)”是在逃避稅款，是一種違法行為，房屋買(mǎi)賣(mài)人不要輕信一些房地產(chǎn)中介的說(shuō)辭而被動(dòng)違法，我建議您在進(jìn)行二手房評(píng)估之前咨詢(xún)一下資深的房地產(chǎn)律師，讓他告訴您怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估，看看要準(zhǔn)備什么材料，指導(dǎo)您合法有效地進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。
