一、不能抵押的房地產(chǎn)

我國《擔(dān)保法》規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

另外，土地所有權(quán)不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可用以抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)軒體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得抵押。依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)不得抵押。

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也規(guī)定，列入文物保護(hù)范圍的建筑物、有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

以上法律規(guī)定要求我們?cè)诮邮芩艘苑康禺a(chǎn)作為抵押時(shí)，一定要認(rèn)真審核相關(guān)手續(xù)、證明等，確信設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。因?yàn)橐陨鲜龇康禺a(chǎn)作抵押，該抵押為將因違反法律規(guī)定而無效，屆時(shí)抵押權(quán)人將無法行使抵押權(quán)，債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)得不到保證，從而使自己的權(quán)益受到不應(yīng)有的損害。

二、辦理房屋抵押登記的程序

房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理登記時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件：（1）主合同及抵押合同；（2）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（3）抵押登記申請(qǐng)書；（4）《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以預(yù)售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預(yù)售合同；（6）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料；如有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(8)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，并予以登記發(fā)證：(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載，交由抵押人收?qǐng)?zhí)，同時(shí)向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

只有經(jīng)過合法程序進(jìn)行的抵押登記才能生效，債權(quán)人的利益才能得到保證。

三、房屋抵押的效力

對(duì)抵押登記的法律效力，我國法律兼采生效要件主義與對(duì)抗要件主義。

生效要件主義即非經(jīng)登記，當(dāng)事人訂立的抵押合同不能生效。當(dāng)事人用下列財(cái)產(chǎn)抵押的，包括土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器和車輛船舶、企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。反過來講，如未就作為抵押物的以上財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記，抵押合同便不能生效。

對(duì)抗要件主義即抵押合同未經(jīng)登記也可生效，但不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力。根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)具有追及的效力，也就是抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人得跟蹤抵押財(cái)產(chǎn)而行使抵押權(quán)的效力。未經(jīng)登記的抵押權(quán)，不得對(duì)抗第三人，不具有追及效力，當(dāng)?shù)盅喝松米赞D(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，抵押權(quán)人只能請(qǐng)求抵押人另行提供相應(yīng)的擔(dān)保，不能追及至抵押物的受讓人行使抵押權(quán)。由此可知，只要抵押合同一經(jīng)登記，就具有了對(duì)抗善意第三人的法律效力，防止了受讓抵押財(cái)產(chǎn)的第三人以不知財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)而做的抗辯，有利于抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

四、如何知道所購房產(chǎn)是否被抵押

購房人要想知道所購房產(chǎn)的抵押情況，可以有3種途徑：（1）向登記機(jī)關(guān)查詢；（2）檢查開發(fā)商的證件。即查看國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項(xiàng)權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項(xiàng)權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有被抵押給銀行；（3）通過媒體查詢。

以上關(guān)于“關(guān)于房屋抵押要注意的問題”“房屋抵押的注意事項(xiàng)”相關(guān)問題的解答只是最簡(jiǎn)單的介紹。我國擔(dān)保法規(guī)定抵押合同自登記之日起生效，當(dāng)事人未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人。如果抵押人因債務(wù)問題引起糾紛時(shí)，在眾多的債權(quán)人之間，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而未經(jīng)登記的抵押關(guān)系當(dāng)事人要主張自己的抵押權(quán)就不能得到法律的保護(hù)?，F(xiàn)實(shí)中一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，若沒有相關(guān)的證據(jù)資料，處理將十分困難。因此建議當(dāng)事人在進(jìn)行房屋抵押時(shí)要向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師求助，用律師的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)自己進(jìn)行抵押，以更好的維護(hù)自身權(quán)益。