一、簽店面租賃合同前要做什么準(zhǔn)備？
(一)、調(diào)查商鋪的檔案
承租商鋪以前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1、房屋的用途和地盤用途。
必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、地盤用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使杭州商鋪出售用。不然，將面臨沒(méi)有辦法辦出業(yè)務(wù)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2、房屋權(quán)利人。以確保與房屋權(quán)利人或者其他有權(quán)利人簽署租賃合同。
3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息。若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同沒(méi)有辦法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系沒(méi)有辦法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出業(yè)務(wù)執(zhí)照。
(二)、業(yè)務(wù)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)勾當(dāng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)勾當(dāng)首要條件就是必須合法取得業(yè)務(wù)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，很多條款都要圍商鋪網(wǎng)繞著業(yè)務(wù)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置。
主要涉及以下幾個(gè)方面：
1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同沒(méi)有辦法辦理租賃登記，導(dǎo)致沒(méi)有辦法及時(shí)辦理業(yè)務(wù)執(zhí)照;
2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了業(yè)務(wù)執(zhí)照，而該業(yè)務(wù)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移。從而導(dǎo)致在同1個(gè)商鋪上沒(méi)有辦法再次注冊(cè)新的業(yè)務(wù)執(zhí)照;
3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而沒(méi)有辦法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)勾當(dāng)，而導(dǎo)致沒(méi)有辦法注冊(cè)業(yè)務(wù)執(zhí)照;
4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(文娛、餐飲等)的。還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部分檢查合格。取得治安許可杭州商鋪出租網(wǎng)證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得業(yè)務(wù)執(zhí)照;
5、因出租人質(zhì)料缺失而導(dǎo)致沒(méi)有辦法注冊(cè)業(yè)務(wù)執(zhí)照。
對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)。并給予出租人合理寬限日，超過(guò)一按期限還沒(méi)有辦法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)響應(yīng)的背約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一沒(méi)有辦法辦出業(yè)務(wù)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。
二、店面租賃合同內(nèi)容有哪些？
店面租賃合同最應(yīng)該注意的內(nèi)容主要有兩個(gè)：
(一)、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U中、免租裝修期時(shí)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中。主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，此種情形下，出租人贊成不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念。因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體用度。一般情形下，只免除租金?，F(xiàn)實(shí)使用房屋孕育發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定負(fù)擔(dān)。
租約到期之后，店面是否應(yīng)恢復(fù)原狀。最好把店面照片存檔，并注明使用材質(zhì)，作為日后原狀歸還的證明。
(二)、租賃費(fèi)及保證金
租賃費(fèi)即房租，要在合同中明確用度大小及支付方式。同時(shí)可以把每一年租金調(diào)整幅度事先約定于合同當(dāng)中。
明確何種條件下可調(diào)整房租，租賃保證金俗稱“按金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)但未繳付的用度。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等用度比較高，因此建議按金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述用度。
如果您對(duì)店面租賃合同還有任何問(wèn)題，最好找律師咨詢一下，他將根據(jù)您的具體情況，運(yùn)用實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，幫助您做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，在簽合同時(shí)，他能對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行全面的審核，提醒您有哪些漏洞，讓您把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
