一、買(mǎi)回遷二手房應(yīng)怎樣保證權(quán)益

回遷房的購(gòu)買(mǎi)比較復(fù)雜。一般而言，作為買(mǎi)方首先要查驗(yàn)賣(mài)方是否確是回遷房戶(hù)主，入住后也要經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間賣(mài)方方能辦下產(chǎn)權(quán)證，然后再辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)證辦下之前應(yīng)沒(méi)有什么政府手續(xù)可辦，僅依據(jù)一個(gè)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議而已，因而建議要簽訂一個(gè)完備的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

如果回遷房沒(méi)有房產(chǎn)證應(yīng)按以下方式處理

可以肯定你要這個(gè)房屋是安置性質(zhì)的，就目前全國(guó)各地存在很多的回遷安置房，在一般的法律程序上是不允許回遷安置房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。而且買(mǎi)賣(mài)的話(huà)是沒(méi)有法律保障的，只能請(qǐng)律師做財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移記錄，開(kāi)具律師證明（現(xiàn)在很多不正規(guī)的公證處也在做這類(lèi)的公證），你如果要購(gòu)買(mǎi)回遷房的話(huà)，我建議你慎重。

還有就是關(guān)于更名這個(gè)事，現(xiàn)在有房產(chǎn)證的房屋，房產(chǎn)證受理和備案都是在房管局進(jìn)行了，可以更名的就證明在房管局沒(méi)有備案，也許手續(xù)都還沒(méi)有辦齊，所以對(duì)于5年下房產(chǎn)證就更不敢保證了。

關(guān)于公積金這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在各個(gè)地方的規(guī)定不完全一樣，在我們這邊是這樣規(guī)定的，已經(jīng)擁有一套房屋且在繼續(xù)交納住房公積金的，在二次購(gòu)房時(shí)可以提取公積金，利率享受公積金利率，但是會(huì)按照銀行規(guī)定在公積金利率上上浮10%，辦理二手房交易的手續(xù)費(fèi)的話(huà)是按照2011年最新的國(guó)家住房管理辦法收取，不管是公積金購(gòu)房還是商業(yè)貸款購(gòu)房都是一樣的稅。你購(gòu)房之前可以去你們當(dāng)?shù)氐墓e金管理出咨詢(xún)一下，看你們那的管理是怎樣的，公積金購(gòu)房的優(yōu)惠政策（一般在網(wǎng)上也可以查。）

二、二手房的使用年限如何計(jì)算

一般住宅的適用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數(shù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第二十二條規(guī)定，土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。