一、二手房交易如何解決戶(hù)口問(wèn)題

有的買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)了二手房，辦理完過(guò)戶(hù)及入住手續(xù)后，想把戶(hù)口遷過(guò)來(lái)，可是到派出所辦理遷戶(hù)口的手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)原房主的戶(hù)口還在這里，派出所不給我辦理遷入手續(xù)，找原房主要求她把戶(hù)口遷走，但原房主拒絕配合，出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題怎么解決？目前買(mǎi)賣(mài)二手房發(fā)生戶(hù)口問(wèn)題的糾紛越來(lái)越多，一般買(mǎi)房人最關(guān)心的是房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、價(jià)格是否便宜，在談判過(guò)程當(dāng)中把主要精力都放在自己最關(guān)心的問(wèn)題上，往往忽略可能引發(fā)對(duì)買(mǎi)方不利后果的戶(hù)口問(wèn)題。如果對(duì)于二手房交易過(guò)程當(dāng)中的戶(hù)口問(wèn)題沒(méi)有明確處理的方式，那么一旦發(fā)生糾紛，處理起來(lái)相當(dāng)困難。因?yàn)閼?hù)籍的遷入和遷出歸公安機(jī)關(guān)管理，對(duì)于遷入遷出的條件公安機(jī)關(guān)的行政行為很多是受戶(hù)籍政策的限制。比如，賣(mài)方將房屋賣(mài)掉后再也沒(méi)有其它合法來(lái)源的房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷入戶(hù)口，那么買(mǎi)方理由再充分，公安機(jī)關(guān)都不會(huì)將賣(mài)方戶(hù)口強(qiáng)行遷出的。因此，買(mǎi)方的戶(hù)口也就無(wú)法遷入。如果在合同中對(duì)于戶(hù)口的遷出問(wèn)題雙方?jīng)]有約定，對(duì)此問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類(lèi)案件是不予受理的。

有鑒于戶(hù)口問(wèn)題的復(fù)雜性，建議購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)購(gòu)買(mǎi)人為了避免因戶(hù)口問(wèn)題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，買(mǎi)方要做以下兩件事情：一是要求賣(mài)方出示戶(hù)口本，在必要時(shí)到公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況。通過(guò)審查賣(mài)方的戶(hù)口本或到派出所調(diào)查，買(mǎi)方可以基本了解賣(mài)方的戶(hù)籍是否在出售的房屋之中，如果戶(hù)籍在出售的房屋當(dāng)中，要求其限期遷走。二是買(mǎi)方就戶(hù)口問(wèn)題與賣(mài)方進(jìn)行協(xié)商，約定戶(hù)口不能按期遷出的違約責(zé)任，比如不能按期遷出按房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之五承擔(dān)違約責(zé)任，直至遷出為止，或者將戶(hù)口問(wèn)題與付款的進(jìn)度掛鉤，在履行完過(guò)戶(hù)手續(xù)等義務(wù)后賣(mài)方將戶(hù)口遷走再支付最后一筆購(gòu)房款。

二、二手房交易如何明確稅費(fèi)問(wèn)題

二手房交易中的稅費(fèi)是由相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定的，對(duì)于由誰(shuí)交納是非常明確的，但是賣(mài)方經(jīng)常要求其售房?jī)r(jià)格自己凈得多少萬(wàn)，而不包括稅費(fèi)，這樣稅費(fèi)就存在爭(zhēng)議了，因此必須在合同中約定稅費(fèi)的承擔(dān)方式或變更售房款的價(jià)格。另外，二手房交易稅費(fèi)變化比較大，存在簽訂時(shí)雙方都沒(méi)有預(yù)料到的稅費(fèi)，但在過(guò)戶(hù)時(shí)卻已經(jīng)開(kāi)始征收了，這種情況經(jīng)常導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生爭(zhēng)議，稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交，因此在買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)程當(dāng)中對(duì)于稅費(fèi)政策的調(diào)整導(dǎo)致買(mǎi)方或賣(mài)方收益減少或超過(guò)預(yù)期的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確稅費(fèi)政策變更后合同履行的問(wèn)題，比如雙方解除合同，或者稅費(fèi)由某一方承擔(dān)，或者稅費(fèi)由雙方按比例共同承擔(dān)。