一、二手房買賣應(yīng)注意什么

（一）避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

（二）房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；

房屋權(quán)屬是否存有爭議；

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；

交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

（三）維修基金余額的結(jié)算與更名

買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

（四）水、電、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價(jià)來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

（五）房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收

一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

（六）戶口問題

按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

（）七評(píng)估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

二、二手房買賣怎樣能減少風(fēng)險(xiǎn)

首先，要確定出售人必須是房屋的所有人，這一步可以由中介公司通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查完成。若出售房屋的只是代理人，則應(yīng)要求其提供公證委托書。如果公證委托書未能及時(shí)提供，而買房又迫在眉睫，購房者可以選擇所有人出具手寫委托書，代理人代為簽訂合同，而支付的定金暫交中介公司保管的方式，在代理人出具公證委托后，由中介公司轉(zhuǎn)交定金。

其次，有購房者在購買五年內(nèi)房齡的房屋時(shí)，會(huì)選擇簽訂協(xié)議，約定五年后再交易，主要是減少稅費(fèi)的支出。但王鴻艷表示，并不建議購房者采取這種方式。因?yàn)橐环矫?，上海房價(jià)變動(dòng)較大，沒有人能夠預(yù)計(jì)到以后的房價(jià)，如果房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金的約定數(shù)額，很容易導(dǎo)致糾紛訴訟；另一方面，如果業(yè)主又與其他人簽訂多份類似的定金協(xié)議，一房多賣，購房者的權(quán)益也可能會(huì)受到侵害。

最后，購房者在簽訂協(xié)議時(shí)必須謹(jǐn)慎。一方面，在簽訂每份協(xié)議時(shí)應(yīng)該注意條款約定，尤其是在簽訂定金協(xié)議或買賣居間協(xié)議等文書時(shí)，必須明確交易條件，并且將其寫入?yún)f(xié)議。例如，約定業(yè)主贈(zèng)送全套家具，而該條款并未寫到協(xié)議中或約定不明，如果實(shí)際交房時(shí)，業(yè)主不愿意再贈(zèng)送家具或只愿意贈(zèng)送部分家具，而購房者就很難證明雙方之前有此約定，最后只能承擔(dān)不利后果。

另一方面，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，若是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效（有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外）。但如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，若僅有部分人簽定，則在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，買賣合同將被認(rèn)定為無效，因此，購房者需注意簽訂文書的，應(yīng)該是房屋的權(quán)利人或持有合法委托書的代理人。不過，相關(guān)法律也規(guī)定，買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。舉例而言，若該房屋全家共有且系家庭用房，在看房期間就存在全家居住在其內(nèi)的狀況，那在看房的過程中，全家認(rèn)可出售這個(gè)意向，且在看房的過程中就房屋的交易價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，口頭協(xié)商基本一致，都可以作為認(rèn)定有代理權(quán)的證據(jù)。