一、什么是房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉谩㈤_(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因?yàn)樗哂兄苯拥奈镔|(zhì)內(nèi)容。

房地產(chǎn)關(guān)系又是一類(lèi)特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，其一是土地資源的稀缺，其二是土地、房屋的不可位移，其三是不動(dòng)產(chǎn)的法定要求，這些決定了房地產(chǎn)活動(dòng)不完全等同于一般商品生產(chǎn)和商品交換，它具有更為特殊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理規(guī)則。

房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系．指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的使用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有 關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

二、房地產(chǎn)的所有權(quán)形式是什么

房地產(chǎn)的所有權(quán)形式分為單獨(dú)所有和房地產(chǎn)共有，其中房地產(chǎn)的共有又有共同共有和按份共有之分。單獨(dú)所有指房地產(chǎn)的所有人為一個(gè)主體所有，如一個(gè)自然人、一個(gè)法人、一個(gè)社會(huì)團(tuán)體等。單獨(dú)所有產(chǎn)權(quán)明晰不需要多作解釋。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的合資購(gòu)買(mǎi)、共同繼承、受贈(zèng)與等原因，房地產(chǎn)歸兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體所擁有，所有權(quán)為所有人共同擁有。

（一）房地產(chǎn)按份共有的法律特征：按份共有是兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照約定的份額分別對(duì)共有的房地產(chǎn)有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)的收益根據(jù)所擁有的份額進(jìn)行分割，如果按份共有人要對(duì)外轉(zhuǎn)讓自己的共有份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果以按份共有的房地產(chǎn)對(duì)外償債，以共有人擁有的份額為限。

上海匯銀律師事務(wù)所律師曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一個(gè)真實(shí)的案例，老人和女兒按份共有一套房產(chǎn)，因?yàn)槔先撕团畠旱年P(guān)系不佳，住在虹漕南路的一家敬老院中，他希望出售自己的房產(chǎn)份額換取現(xiàn)金。按份共有人女兒既沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)老人的房產(chǎn)，也不同意在放棄購(gòu)買(mǎi)的書(shū)面申明上簽字，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)遇到難題。老人在理論上可以自由的轉(zhuǎn)讓其擁有的部分房產(chǎn)，要實(shí)現(xiàn)它卻非常困難，基本沒(méi)有人愿意受讓一套無(wú)法獨(dú)立居住的住房上的部分產(chǎn)權(quán)。

（二）房地產(chǎn)共同共有的法律特征：

共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。每個(gè)共有人對(duì)共同共有的房地產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不過(guò)任何一個(gè)共有人處分共有的房地產(chǎn)必須征得全體共有人的一致同意，擅自處分共有房產(chǎn)的，如果受讓第三人是善意（即不知情）的，轉(zhuǎn)讓有效，由擅自處分的共有人對(duì)其他共有人承擔(dān)損失賠償責(zé)任，如果受讓第三人是惡意（即知情）有償受讓或者無(wú)償受讓?zhuān)灿腥松米蕴幏止灿蟹慨a(chǎn)的行為無(wú)效。

房地產(chǎn)是單獨(dú)擁有還是共有財(cái)產(chǎn)一般可以通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)獲悉，但有些共有不能通過(guò)房地產(chǎn)證的登記反映出來(lái)，比如夫妻共有房地產(chǎn)、家庭共有房地產(chǎn)。對(duì)于共有的房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)沒(méi)有明確記載為按份共有的，而部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明該房地產(chǎn)的按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。所以在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為一人，而實(shí)際為共有財(cái)產(chǎn)的情況，雖然最終法律會(huì)保護(hù)善意的有償受讓方，但一場(chǎng)糾紛不能避免，為了防止這種糾紛甚至是訴訟，受讓方可以關(guān)注一下欲購(gòu)的房產(chǎn)是否為隱性的共有財(cái)產(chǎn)。