一、辦理產(chǎn)權(quán)登記需要注意什么

（一）為什么要辦理登記

根據(jù)有關(guān)規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人法人或自然人通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護(hù)。

也就是說(shuō)：假如一個(gè)購(gòu)房者簽定購(gòu)房預(yù)售合同后，未辦理登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)公司將該套房屋再次預(yù)售給第二個(gè)購(gòu)房者，而第二次預(yù)售辦理登記備案手續(xù)的話，那么，根據(jù)上述規(guī)定，盡管可追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但第二個(gè)購(gòu)房者將取得該套房屋的所有權(quán)。

（二）手續(xù)

買賣雙方需要攜帶：持身份證原件和復(fù)印件或委托書、戶口本、買賣協(xié)議2份（二手房的賣方還需持《房屋所有權(quán)證》）、購(gòu)房付款發(fā)票原件和復(fù)印件、手續(xù)費(fèi)。

雙方登記之后，交易部門將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核（二手房召價(jià)格評(píng)估報(bào)告），并向主管部門報(bào)批，待批準(zhǔn)后再通知買賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù)。

房地產(chǎn)變更登記的申請(qǐng)經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)自變更登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

房地產(chǎn)其他權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)的申請(qǐng)登記文件。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記或者不予登記的決定，準(zhǔn)予登記的，出具登記證明；不予登記的，書面通知申請(qǐng)人。

在辦理手續(xù)的過(guò)程中，有一項(xiàng)規(guī)定常被人忽略。那就是買賣雙方必須親自到場(chǎng)。萬(wàn)一不能親自到場(chǎng)，代為辦理的人要出具當(dāng)事人有效的委托書，如果不能出具有效的委托書，任何代辦人員都會(huì)遭到交易部門的拒絕，即受它當(dāng)事人的親屬也不能例外。賣買雙方要委托他人代辦手續(xù)，應(yīng)到房地產(chǎn)交易部門填寫統(tǒng)一印制的委托書；也可以辦理公證委托。

（三）辦理房地產(chǎn)權(quán)利登記的權(quán)利人應(yīng)具備哪些條件？

1、權(quán)利人自行辦理房地產(chǎn)登記的，必須具有完全民事行為能力。即十八周歲以上公民，或十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，可自辦房地產(chǎn)登記。

2、限制行為能力的人10周歲以上的未成年人和不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人和無(wú)民事行為能力的人不滿十周歲以下的未成年人和不能辨認(rèn)自發(fā)行為的精神病人，可由他們的法定代理人即監(jiān)護(hù)人代理登記，代理人應(yīng)出具代理人證明。

3、單位房地產(chǎn)登記必須是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的法人組織，任何機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體申請(qǐng)登記若委托他人代理登記，應(yīng)出具委托書。

二、房地產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容有哪些

房地產(chǎn)權(quán)屬登記內(nèi)容，指登記機(jī)關(guān)在登記簿（土地登記卡、房屋產(chǎn)權(quán)登記書等）上所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬的內(nèi)容。這些登記內(nèi)容可以分為兩大部分：房地產(chǎn)的自然狀況、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。

（一）房地產(chǎn)的自然狀況

房地產(chǎn)的自然狀況決定房地產(chǎn)的價(jià)值。其內(nèi)容包括土地、房屋的坐落、界址、四至、面積、用途、使用條件、土地的等級(jí)、價(jià)格、房屋的成新度、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、朝向等。

1、坐落。指房屋土地所在的地名、方位、街巷、門牌以及房屋的幢（樓）號(hào)。

跨兩個(gè)以上行政區(qū)域的房地產(chǎn)，一般在其設(shè)立門牌號(hào)的主大門所在的行政區(qū)域登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。

2、界址、四至。界址為一宗房地產(chǎn)的界址點(diǎn)及其界標(biāo)物。界址點(diǎn)的連線即閉合的界址線（權(quán)屬界線），為一宗房地產(chǎn)的范圍。

界址是確定土地權(quán)屬范圍的界線。為了界定宗地的位置和范圍，在登記簿和土地權(quán)屬證書上，還要加注四至，標(biāo)明相鄰的權(quán)利人。界址在房產(chǎn)登記上通常用墻界來(lái)表示。

3、 房地面積。指一宗房地產(chǎn)范圍內(nèi)的土地面積和房屋建筑面積。房地面積可根據(jù)權(quán)利人的利用情況分為獨(dú)自使用面積、共有使用面積，以及共有使用中的分?jǐn)偯娣e。

4、房地用途。房地用途主要由土地用途來(lái)確定。尤其是在城鎮(zhèn)范圍之內(nèi)，土地的用途一般在劃撥、出讓之前或在換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證之時(shí)即已確定。房地用途指土地規(guī)定的利用方向。城市土地的用途受城市規(guī)劃制約，農(nóng)用土地的用途主要由農(nóng)業(yè)產(chǎn)結(jié)構(gòu)決定。土地用途一旦確定，房屋用途也隨之確定。

土地用途有時(shí)與土地利用類別（地類）意義相同。用途主要反映土地的功用，地類則主要反映土地的利用結(jié)構(gòu)。城市土地的用途以城鎮(zhèn)土地分類中的二級(jí)類型為準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地的一級(jí)分類為10種：商業(yè)金融用地、特殊用地、水域用地、農(nóng)用地和其他用地。二級(jí)分類為24種。農(nóng)用土地登記的用途以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查中土地分類的一級(jí)地類為準(zhǔn)。土地地利用現(xiàn)狀調(diào)查中一級(jí)地類為8個(gè)：耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、交通用地、水域和未利有土地。

5、土地使用條件。土地使用條件包括建筑占地、建筑限高和建筑密度等。土地使用條件主要由三種方式予以規(guī)定：一是在城鎮(zhèn)規(guī)劃中限定；二是在土地使用權(quán)出讓合同中確定；三是在其他批準(zhǔn)用地文件中作出規(guī)定。

6、 土地的等級(jí)和價(jià)格。城市土地采用等和級(jí)等兩個(gè)層次劃分體系。等反映全國(guó)城鎮(zhèn)之間地域差異；級(jí)反映一個(gè)城市內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，在各城市內(nèi)部統(tǒng)一排列。土地等級(jí)反映宗地的優(yōu)劣程度。

土地價(jià)格體系包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和其他地價(jià)。目前土地的標(biāo)定價(jià)、出讓價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)、申報(bào)價(jià)、抵押價(jià)、入肥肉價(jià)格都屬于進(jìn)行登記的內(nèi)容。

7、房屋的基本狀況。包括房屋的建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)類型、平房間數(shù)、方向、樓房層數(shù)、造價(jià)等。

（二）房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況包含房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其來(lái)源、房地產(chǎn)權(quán)利主體情況等。

1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、來(lái)源。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型，包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地他項(xiàng)權(quán)利等。房地產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源，指導(dǎo)定房地所有者或使用者最初限得房地產(chǎn)的方式。權(quán)源材料是取得房地產(chǎn)的原始依據(jù)，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記中具有重要價(jià)值。所謂實(shí)質(zhì)性的審查，主要是對(duì)這一部分內(nèi)容的審查。確定權(quán)屬性質(zhì)、解決權(quán)屬糾紛，也主要依據(jù)這一部分資料。

2、房地產(chǎn)權(quán)利主體。房地產(chǎn)權(quán)利主體即房地產(chǎn)權(quán)利人。房地產(chǎn)權(quán)利主體可發(fā)分為自然人（公民）、法人與非法人機(jī)構(gòu)和作為特殊民事主體的國(guó)家。

國(guó)有土地使用者，包括法人單位、非法人機(jī)構(gòu)和自然人。

集體土地所有者，包括村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體組織等。

集體土地使用者，一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位和成員。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體土地使用者的范圍會(huì)越越寬，尤其是鄉(xiāng)村企業(yè)用地和四荒土地，其使用者也包括法人與非法人機(jī)構(gòu)及各種自然人。

房屋所有權(quán)人、房屋他項(xiàng)權(quán)利人，包括法人單位、非法人機(jī)構(gòu)，以及自然人。