一、房屋產(chǎn)權(quán)公示公信的作用是什么

由于房地產(chǎn)是一種基本生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬是否穩(wěn)定，流轉(zhuǎn)是否安全，對(duì)社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)生活具有重大影響。房地產(chǎn)屬于物權(quán)，具有排他性。為防止人對(duì)物的爭(zhēng)奪，對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯?，F(xiàn)代各國(guó)物權(quán)立法都實(shí)行物權(quán)公示公信原則。我國(guó)采取交付為物權(quán)變動(dòng)要件的同時(shí)，也允許例外，在物權(quán)公示立法上屬于以成立要件主義為原則，而以對(duì)抗要件主義為例外的折衷主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)或依職權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消失等情況依法記載于其專(zhuān)門(mén)設(shè)置的登記簿上。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)。干預(yù)的目的是為了明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。物權(quán)公示公信其意義在于通過(guò)登記的形式把房地產(chǎn)的存在、內(nèi)容、物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過(guò)程記載下來(lái)，并向整個(gè)社會(huì)公示出來(lái)，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國(guó)家進(jìn)行監(jiān)督和管理，也有利于當(dāng)事人安全、慎重、平穩(wěn)地進(jìn)行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來(lái)也更為方便和公正。世界各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行作為要式物權(quán)行為。

我們?nèi)绻源税逊山忉尀楫?dāng)事人雙方簽訂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，已支付定金，支付價(jià)款，甚至已開(kāi)始使用和管理了房屋，只因沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，他們之間的合同就“尚未成立”或“沒(méi)有生效”，因而他們之間的債權(quán)債務(wù)不受法律保護(hù)。這樣容易導(dǎo)致當(dāng)事人只要有利就圖，就隨意立即甚至連續(xù)撕毀合同而不承擔(dān)任何違約責(zé)任，對(duì)方因訂立和履行合同所受的損失亦無(wú)權(quán)要求賠償，結(jié)果反而支持和鼓勵(lì)違約方，打擊和制裁了守約方，最終導(dǎo)致交易和市場(chǎng)的混亂，從而影響了社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。同時(shí)也讓某些人鉆法律空子，把國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和特殊保護(hù)變成任意違約，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，甚至坑蒙拐騙的法律依據(jù)。這無(wú)疑與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須進(jìn)行登記公示的立法初衷相違背，同時(shí)也有悖于我國(guó)民法的誠(chéng)實(shí)信用原則。

二、房屋產(chǎn)權(quán)與債權(quán)的區(qū)別是什么

國(guó)家通過(guò)登記的形式把房地產(chǎn)這種特殊物權(quán)的存在、內(nèi)容、誰(shuí)是物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過(guò)程記載下來(lái)，并向社會(huì)公示，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國(guó)家進(jìn)行監(jiān)督和管理，也有利于當(dāng)事人安全、慎重、平穩(wěn)地進(jìn)行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來(lái)也更為方便和公正。因此，將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行作為要式物權(quán)的行為，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)的全部法律意義即在于此。由此可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)這一解釋并無(wú)堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)，更不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)在要求。至于訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)行為的成立和生效，各國(guó)立法一般都不要求公示。由于債的民事關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的，義務(wù)主體以外的任何人對(duì)債權(quán)人均無(wú)任何義務(wù)，故訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同在理論上沒(méi)有公示的必要，在立法上也無(wú)公示的依據(jù)。

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同各方當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目的內(nèi)容之一，賣(mài)方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)移其房屋的所有權(quán)，買(mǎi)方的權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，同時(shí)付出對(duì)價(jià)。顯然，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是合同的履行內(nèi)容，同時(shí)也是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的結(jié)果。由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋所有權(quán)變動(dòng)的生效條件，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，因此辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。在實(shí)際生活中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)通常需要提交房屋買(mǎi)賣(mài)合同，公民身份或法人單位的證明文件，賣(mài)方出具的購(gòu)房款發(fā)票或收據(jù)，且是在房款已基本付清（少數(shù)分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完畢的情況下辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的。

合同當(dāng)事人訂立合同的主要目的是利用合同的法律約束力來(lái)保障其經(jīng)濟(jì)行為的完成和經(jīng)濟(jì)目的的實(shí)現(xiàn)，合同最重要的就是其法律約束力，如果認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立要件，由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的履行內(nèi)容和履行后果同時(shí)成就，將合同的三個(gè)階段集中在辦理登記的一瞬間，合同的法律約束力形同虛設(shè)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也就失去存在的必要了。

綜上所述，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記既非合同成立階段的內(nèi)容，亦非對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審批，也不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，而是對(duì)合同履行的一種公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那種將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記解釋為要式合同中的“要式”，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的生效要件的觀(guān)點(diǎn)，其實(shí)是對(duì)法律的誤解。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一般合同而非要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在審判實(shí)踐中，也不應(yīng)因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。