一、房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序是什么

商品房買賣中，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)際上分為產(chǎn)權(quán)初始登記和產(chǎn)權(quán)過戶兩個(gè)過程。《解釋》中提到的房屋權(quán)屬證書實(shí)際上是針對(duì)產(chǎn)權(quán)過戶這個(gè)問題，即房地產(chǎn)買受人事實(shí)上取得其買受的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)初始登記是指開發(fā)商在預(yù)售過程中，對(duì)于其開發(fā)已竣工驗(yàn)收的房屋在房管部門取得初始登記，將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶到其名下。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局目前實(shí)際操作辦法規(guī)定，開發(fā)商在辦理其開發(fā)預(yù)售的商品房初始產(chǎn)權(quán)登記過程中，應(yīng)向房管部門提交32項(xiàng)資料。其中具體包括土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、繳交土地出讓金發(fā)票、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、預(yù)售許可證、樓盤單元明細(xì)表、買賣合同等。上述資料齊備并經(jīng)房管部門審查符合條件后，房管局向開發(fā)商核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，即開發(fā)商取得其申請(qǐng)確權(quán)的開發(fā)的整個(gè)樓盤的房地產(chǎn)權(quán)屬證明。

實(shí)踐中，能否取得產(chǎn)權(quán)的初始登記最為關(guān)鍵在于開發(fā)商是否已足額繳交其開發(fā)使用的土地出讓金和開發(fā)的房地產(chǎn)是否通過并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，這也是在開發(fā)商未能按時(shí)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的根本原因所在。土地出讓金的收取由房管局負(fù)責(zé)，而規(guī)劃驗(yàn)收則涉及到規(guī)劃局和建設(shè)委員會(huì)兩個(gè)政府部門。根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，房屋竣工驗(yàn)收必須辦理竣工驗(yàn)收備案，開發(fā)商是否取得竣工驗(yàn)收備案表將作為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的一項(xiàng)重要依據(jù)。由此可見相關(guān)政府通過行政法規(guī)、部門規(guī)章等對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始登記都進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。

《解釋》中辦理房屋權(quán)屬證書是我們平時(shí)所講的產(chǎn)權(quán)過戶，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的第二步驟，即房地產(chǎn)買受人取的其買受的房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。這一過程是在取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記后，買受人繳納了契稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)后，開發(fā)商向房管局申請(qǐng)將已確權(quán)的房地產(chǎn)按照其與買受人簽訂的買賣合同，將實(shí)際單元房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給買受人，并取得房管局核發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。在取得產(chǎn)權(quán)初始登記后，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的取得可在90日內(nèi)完成。

二、房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力是什么樣的

商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在房屋交接后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移。開發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)登記以前仍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。特別是在開發(fā)商取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的情況下，整個(gè)樓盤的權(quán)屬已歸其名下。如果開發(fā)商此時(shí)將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋買受人的權(quán)利將受到嚴(yán)重侵害。關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力，世界各國(guó)立法中不外有兩種形式：一是成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定為成立要件主義，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)立在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在。買受人對(duì)其買受的房地產(chǎn)主張權(quán)利只能依據(jù)其與開發(fā)商之間簽訂的買賣合同對(duì)抗開發(fā)商，不能對(duì)抗第三人。只有在產(chǎn)權(quán)登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。

由于商品房買賣是我國(guó)目前老百姓家庭消費(fèi)中最重大的消費(fèi)支出，往往要傾注畢生的積蓄或因此背上沉重的債務(wù)。審判實(shí)踐中，曾遇到開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善其開發(fā)的房地產(chǎn)被法院依法查封拍賣時(shí)，原房屋的買受人才發(fā)現(xiàn)其購買的房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，甚至連雙方簽訂的買賣合同都沒有辦理合同登記備案手續(xù)，從而得不到法律的保護(hù)。對(duì)此開發(fā)商必須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是其最基本的一項(xiàng)義務(wù)。