一、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記的程序是什么

商品房買賣中，房地產(chǎn)產(chǎn)權登記實際上分為產(chǎn)權初始登記和產(chǎn)權過戶兩個過程?！督忉尅分刑岬降姆课輽鄬僮C書實際上是針對產(chǎn)權過戶這個問題，即房地產(chǎn)買受人事實上取得其買受的房地產(chǎn)產(chǎn)權證。產(chǎn)權初始登記是指開發(fā)商在預售過程中，對于其開發(fā)已竣工驗收的房屋在房管部門取得初始登記，將房屋的產(chǎn)權過戶到其名下。根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局目前實際操作辦法規(guī)定，開發(fā)商在辦理其開發(fā)預售的商品房初始產(chǎn)權登記過程中，應向房管部門提交32項資料。其中具體包括土地使用證、土地使用權出讓合同、繳交土地出讓金發(fā)票、建設用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、預售許可證、樓盤單元明細表、買賣合同等。上述資料齊備并經(jīng)房管部門審查符合條件后，房管局向開發(fā)商核發(fā)房地產(chǎn)權屬證明書，即開發(fā)商取得其申請確權的開發(fā)的整個樓盤的房地產(chǎn)權屬證明。

實踐中，能否取得產(chǎn)權的初始登記最為關鍵在于開發(fā)商是否已足額繳交其開發(fā)使用的土地出讓金和開發(fā)的房地產(chǎn)是否通過并取得建設工程規(guī)劃驗收合格證，這也是在開發(fā)商未能按時辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權證的根本原因所在。土地出讓金的收取由房管局負責，而規(guī)劃驗收則涉及到規(guī)劃局和建設委員會兩個政府部門。根據(jù)建設部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，房屋竣工驗收必須辦理竣工驗收備案，開發(fā)商是否取得竣工驗收備案表將作為其辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的一項重要依據(jù)。由此可見相關政府通過行政法規(guī)、部門規(guī)章等對房地產(chǎn)產(chǎn)權的初始登記都進行了嚴格規(guī)定。

《解釋》中辦理房屋權屬證書是我們平時所講的產(chǎn)權過戶，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)權登記的第二步驟，即房地產(chǎn)買受人取的其買受的房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權證。這一過程是在取得房屋產(chǎn)權初始登記后，買受人繳納了契稅、印花稅等相關稅費后，開發(fā)商向房管局申請將已確權的房地產(chǎn)按照其與買受人簽訂的買賣合同，將實際單元房屋的產(chǎn)權過戶給買受人，并取得房管局核發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權證。在取得產(chǎn)權初始登記后，房地產(chǎn)產(chǎn)權證的取得可在90日內完成。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記有什么法律效力

商品房買賣法律關系中，買受人在房屋交接后，雖然擁有了房屋的使用權，但房屋的所有權并不隨著房屋的交接而轉移。開發(fā)商在房屋產(chǎn)權登記以前仍對房屋擁有所有權。特別是在開發(fā)商取得房屋產(chǎn)權初始登記的情況下，整個樓盤的權屬已歸其名下。如果開發(fā)商此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋買受人的權利將受到嚴重侵害。關于房地產(chǎn)登記的效力，世界各國立法中不外有兩種形式：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。我國現(xiàn)行法律規(guī)定為成立要件主義，即房地產(chǎn)權利的轉移和設立在登記之前只體現(xiàn)債權的存在。買受人對其買受的房地產(chǎn)主張權利只能依據(jù)其與開發(fā)商之間簽訂的買賣合同對抗開發(fā)商，不能對抗第三人。只有在產(chǎn)權登記之后才能認為是完成了產(chǎn)權轉移或權利的設立。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權利受讓人只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。

由于商品房買賣是我國目前老百姓家庭消費中最重大的消費支出，往往要傾注畢生的積蓄或因此背上沉重的債務。審判實踐中，曾遇到開發(fā)商由于經(jīng)營不善其開發(fā)的房地產(chǎn)被法院依法查封拍賣時，原房屋的買受人才發(fā)現(xiàn)其購買的房屋尚未辦理產(chǎn)權登記，甚至連雙方簽訂的買賣合同都沒有辦理合同登記備案手續(xù)，從而得不到法律的保護。對此開發(fā)商必須交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，這是其最基本的一項義務。