一、被法院依法查封的房屋怎么買賣

二手房買賣合同糾紛中，經(jīng)常遇到因合同項(xiàng)下房產(chǎn)被法院查封，當(dāng)事人不能履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，買方起訴至法院要求賣方履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，或以賣方違約不能履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)為由要求解除合同，并由賣方承擔(dān)違約金或雙倍返還定金的情形。筆者在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，這類案件的處理往往又因法院查封時(shí)間在買賣合同簽訂前或簽訂后、案件審理過(guò)程中（法庭辯論終結(jié)前）對(duì)合同項(xiàng)下房產(chǎn)能否解封而有著不同的處理結(jié)果。概言之，主要有以下幾種情形：

（一）法院查封在前，合同簽訂在后。這種情形又可分法院對(duì)有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了查封備案手續(xù)和無(wú)房地產(chǎn)證未辦理查封備案手續(xù)兩種情況；以及賣方明確告知了買方合同項(xiàng)下房產(chǎn)已被查封尚在查封期內(nèi)和賣方故意隱瞞房產(chǎn)查封買方不知情兩種情況。

（二）法院查封在后，合同簽訂在前。這種情形又可分為最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后（注：2005年1月1日施行，以下簡(jiǎn)稱《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》），《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行（注：2007年10月1日施行，以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）前和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行后兩種情況。

筆者發(fā)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中，同案異判的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在有的認(rèn)為法院的查封不影響當(dāng)事人對(duì)合同的履行，徑行判決賣方于一定期限內(nèi)向買方履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)；有的則認(rèn)為司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)被人民法院查封，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，但又區(qū)分是查封在合同簽訂之前還是之后來(lái)確定能否支持買方的由賣方雙倍返還定金與否的訴訟請(qǐng)求，也即如法院查封在先，則因買賣合同標(biāo)的物屬于禁止轉(zhuǎn)讓物，合同無(wú)效，不予支持買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；如法院查封在后，且法庭辯論終結(jié)前法院未解封，則因合同履行存在事實(shí)上和法律上的障礙，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房地產(chǎn)證的訴求，但合同有效，可支持買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任、雙倍返還定金等的訴訟請(qǐng)求。還有的則先行審查法院的查封是否為有效查封，進(jìn)而作出相應(yīng)的裁判。

筆者認(rèn)為，對(duì)這類案件，必須具體情況具體分析，不能一概而論。具體地，可分以下幾種情形：

1、法院查封在前，合同簽訂在后。

法院對(duì)無(wú)房地產(chǎn)證房產(chǎn)查封，且未到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理查封登記備案手續(xù)；或是對(duì)有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了查封登記備案手續(xù)的。一般地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條（注2007年8月30日修正前為第三十七條）的規(guī)定，這種情形下的房地產(chǎn)因是依法不得轉(zhuǎn)讓的，故買賣雙方所訂立的房屋買賣合同因合同項(xiàng)下標(biāo)的物為禁止流通物，所簽買賣合同系無(wú)效合同，應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原則來(lái)確定當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)，即返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等，就不能支持繼續(xù)履行合同、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶、支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請(qǐng)求。

如果合同簽訂時(shí)被告（賣方）故意隱瞞事實(shí)欺詐原告，應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原告（買方）疏于審核房屋權(quán)利狀況也應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。除由被告返還已付購(gòu)房款外，原告因合同無(wú)效造成已付款的利息損失等可依法要求被告賠償。

特殊情況下，又可分兩種情形：

（1）法院系在《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如果買方對(duì)此又無(wú)過(guò)錯(cuò)的，則依照《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結(jié)束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對(duì)該房產(chǎn)的查封，則如無(wú)其他導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果執(zhí)行異議不成立，則參照上述一般情形處理。

（2）法院系在《物權(quán)法》施行后所查封，則應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)公示原則，《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定與《物權(quán)法》第九條的規(guī)定相矛盾的規(guī)則，不再適用，即該段應(yīng)予廢止。因?yàn)椤段餀?quán)法》實(shí)施以后，《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，未經(jīng)登記物權(quán)不變動(dòng)，登記是不動(dòng)產(chǎn)的法定登記方式，其于物權(quán)法定原則，占有并不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示效力。如果在《物權(quán)法》實(shí)施后仍然適用《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定，也容易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人可以通過(guò)倒簽合同逃避執(zhí)行。故在物權(quán)法實(shí)施后，買方如再依據(jù)《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定主張查封無(wú)效，則不予以支持。

2、 法院查封在后，合同簽訂在前。又可分以下情況：

（1）如果無(wú)其他導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則法院的查封并不導(dǎo)致雙方當(dāng)事人間所簽房屋買賣合同為無(wú)效，如在法庭辯論終結(jié)前，確不能由相關(guān)法院解除查封的，則因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶存在法律障礙（主指《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定、建設(shè)部《房屋登記辦法》第二十二條第（六）項(xiàng)“房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的”，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記）或事實(shí)上的障礙（主指可能存在查封房屋被拍賣、變賣到房屋買賣合同外第三人名下而失去了交易對(duì)象）而變?yōu)榭陀^不能，法院依法應(yīng)當(dāng)判決合同有效，但不能判決支持原告（買方）繼續(xù)履行合同由賣方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，可支持原告由被告支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請(qǐng)求。

（2）如果法院的查封系在《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《物權(quán)法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如果買方對(duì)此又無(wú)過(guò)錯(cuò)的，則依照《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結(jié)束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對(duì)該房產(chǎn)的查封，則如無(wú)其他導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果執(zhí)行異議不成立，則合同有效，但可參照第1種情形處理。

二、賣房者反悔該怎么辦

首先，要了解這個(gè)房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，這與房產(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字沒有必然的聯(lián)系。其次，若是共有財(cái)產(chǎn)，則一方出售房屋必須得到共有權(quán)人的同意，否則是無(wú)效的合同。第三，在合同無(wú)效的情形下，若是有證據(jù)證明對(duì)方承諾自己有獨(dú)立處分權(quán)，可以要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失的責(zé)任。第四，物權(quán)法規(guī)定的善意第三人必須是已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證的情形下方可適用。