一、什么是不動產(chǎn)

不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)是實物形態(tài)的、有形的“物體”，看得見、摸得著。如建筑物及土地上生長的植物。 依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

二、不動產(chǎn)與動產(chǎn)是怎么區(qū)分的

一是自然標準。即根據(jù)其不能移動或移動有勛于其價值；如土地，建筑物。此種標準業(yè)已被大陸法系國家民法典采信，英美法系財產(chǎn)法基本上也與其一致，也是我國眾多法學(xué)者普遍認同的標準。梁慧星先生認為：“不動產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地，土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。”

二是添附標準。所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物。在這里，難以分割物并非絕對不能分離，而是說分離會影響其社會效用，經(jīng)濟上不合算。此標準將不動產(chǎn)擴展至動產(chǎn)，擴展了動產(chǎn)的范圍。關(guān)于添附后物的歸屬問題，羅馬法中用主物與從物的關(guān)系已有規(guī)定，并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國家采信。

除了通行的自然標準和添附標準之外，有些國家還規(guī)定了其它相關(guān)的標準。如法國民法典還規(guī)定了另外三個標準。一是為確保不動產(chǎn)合理正常使用的物，如農(nóng)具，耕畜。二是產(chǎn)生于不動產(chǎn)之上的一些用益物權(quán)，如地上權(quán)，地役權(quán)。三是依法律特別規(guī)定，如法律規(guī)定的股票為不動產(chǎn)。

我國的《民法通則》沒有動產(chǎn)不動產(chǎn)的概念，但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類?！稉７ā返?2條規(guī)定：本法所稱不動產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動產(chǎn)概念采用通說，即“不動產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動或雖可移動就會損害價值的物”以《擔保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。