一、收房時(shí)如何驗(yàn)房

驗(yàn)房時(shí)怎么看開發(fā)商有沒有偷工減料，房子質(zhì)量哪些地方最容易藏貓膩呢？我們請來經(jīng)驗(yàn)豐富的民間驗(yàn)房師來給大伙支支招吧，無論這“雷”埋得多隱蔽，都安全排除。

驗(yàn)房排“雷”1：

每層一個(gè)消防箱，打開一看，空的

高層公寓越來越多，按照消防要求，高層公寓每層都要設(shè)置消防箱，消火栓、消防水帶、消防槍集于其中，一般消防箱的位置都要求比較顯眼。住宅內(nèi)的消防箱設(shè)置暗裝比較多，少數(shù)半暗裝，這主要是考慮住戶的交通空間不受消防箱的影響，同時(shí)兼顧美觀?！笆辗康臅r(shí)候，最好打開消防箱看看，有時(shí)候看著是設(shè)了消防箱，打開一看，空的?！毙」け?yàn)房工作室負(fù)責(zé)人洪培浪說，前段時(shí)間高層火災(zāi)頻發(fā)，他去驗(yàn)房的時(shí)候就留意了一下，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這種裝裝門面的消防箱還真不少。

驗(yàn)房排“雷”2：

玻璃單層、雙層，差價(jià)最少近百元／m2

收房時(shí)別忘了瞧瞧玻璃窗，不是看玻璃破沒破，而看用的是單層玻璃還是雙層中空玻璃。別看只是一塊玻璃，單層玻璃造價(jià)只要120元、m2，而雙層中空玻璃最少也要200元、m2，一套房子的玻璃窗全部更換差價(jià)也要近千元。開發(fā)商都知道節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提高了，但如果業(yè)主沒發(fā)現(xiàn)，或不主動提出更換要求，也就混過去了。

驗(yàn)房排“雷”3：

外墻保溫到不到位，可查看空調(diào)孔

按照建筑節(jié)能要求，新建商品房都采用了外墻外保溫。那么怎么看外墻保溫層厚度夠不夠呢？如果沒有專業(yè)儀器，還有一種比較簡單的辦法，就是看預(yù)留的空調(diào)孔，空調(diào)孔的進(jìn)深就是建筑外墻的厚度。如果空調(diào)孔的進(jìn)深在40厘米以上，一般保溫層的厚度是達(dá)標(biāo)的。

另外比較隱蔽的是衛(wèi)生間排水管厚度不足。厚度不足造成什么問題呢？除了容易破損之外，排水管管壁薄排水時(shí)噪音就會比較大，所以收房時(shí)最好仔細(xì)看看衛(wèi)生間的排水管。

驗(yàn)房排“雷”4：

鐵藝欄桿，漂亮但危險(xiǎn)

在一些比較高端的住宅小區(qū)，開發(fā)商在隱蔽空間也是花了不少錢的，比如公共樓梯使用很美很藝術(shù)的鐵藝欄桿，花紋繁復(fù)很耐看。一般情況下，開發(fā)商愿意花成本做產(chǎn)品是好事，但欄桿例外，因?yàn)檫@屬于“易攀爬構(gòu)件”，容易成為安全隱患——沒有判斷能力的未成年人如果攀爬欄桿容易受傷。

同樣因?yàn)椤岸唷弊隽艘稽c(diǎn)而出問題的還有公共通道寬度不足的問題。一般公共通道寬度要求是1。1米，但一些精在公共通道也做大理石地面、貼面，如果設(shè)計(jì)的時(shí)候預(yù)留量不夠，這么一裝修公共通道的凈寬就不足了，影響使用功能，容易造成消防安全隱患。

驗(yàn)房排“雷”5：

有露臺的房子管道高度不足

買房子的時(shí)候很多購房者喜歡帶露臺的房子，一來增加使用面積，二來帶露臺的房子通常光照、視野、景觀都比較好，但收房的時(shí)候一定要特別留意，如果露臺附近有管道的，首先搞清楚這是什么管道，其次要知道管道露出露臺地面的高度有沒有2米以上。

高度不足會怎么樣？那就要看這是什么管道了，如果是排煙道，你今天炒了什么菜露臺上就是什么味，如果是排氣管道，那你的露臺就是空氣最污濁的地方，因?yàn)槁冻龅孛娓叨炔蛔銜?dǎo)致排風(fēng)不暢，露臺上異味滯留，影響使用功能。

二、新房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦

目前因房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的糾紛主要有兩種情況：

（一）房屋交付后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延而引發(fā)爭議。

（二）商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，而拒收房屋而引發(fā)的爭議。

關(guān)于第一種糾紛，解決起來相對較為簡單?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用和修復(fù)期間造成的損失由出賣人承擔(dān)?！?/p>

根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，對于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開發(fā)商都有義務(wù)進(jìn)行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)或者在業(yè)主正式通知后在合理期限內(nèi)仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此所產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失都應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān)。

第二種房屋質(zhì)量糾紛。如何確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就成了解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭議的關(guān)鍵。

如果房屋的確存在質(zhì)量問題，而且該質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主對房屋的正常使用，即使業(yè)主接收了房屋也無法進(jìn)行正常的裝修、入住，那么這種情況下，作為業(yè)主完全有權(quán)拒收房屋并可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除了滿足前面所講的應(yīng)當(dāng)是“竣工驗(yàn)收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就能夠正常入住使用。

另外，我國《合同法》第六十二條對于合同標(biāo)的質(zhì)量要求約定不明確時(shí)，如何確定標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上也有明確的規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定“對于質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”，而作為業(yè)主來說，購買商品房的主要目的大多數(shù)情況下是為了居住使用，因此，如果業(yè)主所購買的房屋不能入住使用，那么其購房目的顯然不能實(shí)現(xiàn)。因此，從業(yè)主與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來分析這個(gè)問題，開發(fā)商交付的商品房也應(yīng)當(dāng)具備使用條件。否則業(yè)主有權(quán)拒收房屋，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。