一、什么是商品房的銷售面積

商品房的銷售面積，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

二、遇到商品房中的面積誤差咋辦

糾紛的產(chǎn)生：

預(yù)售合同簽訂時，房屋并未實(shí)際建成，由于施工中的種種問題，合同約定的面積與建成后的實(shí)際面積之間出現(xiàn)一定誤差在所難免，而面積誤差必然導(dǎo)致房屋實(shí)際價值與合同約定價格不符，情況嚴(yán)重的可能造成雙方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

主要爭議：

（一）哪個機(jī)構(gòu)的測量結(jié)果可以作為面積誤差的依據(jù)？

房屋建成后，國土局的測繪查丈大隊(duì)會對房屋面積進(jìn)行測量，如果發(fā)展商或購房者對測量結(jié)果有異議，是否有權(quán)申請由其他機(jī)構(gòu)重新測量？

（二）是否只要出現(xiàn)面積誤差就視為發(fā)展商違約？

購房者認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，只要發(fā)展商交付的房屋面積與約定不符，就是發(fā)展商違約。發(fā)展商認(rèn)為，房屋建設(shè)過程十分復(fù)雜，以現(xiàn)有技術(shù)手段，要確保建成后的房屋面積與約定面積完全一致十分困難，強(qiáng)求完全一致的話對發(fā)展商不公平。

（三）出現(xiàn)面積誤差后合同雙方應(yīng)如何重新計算房屋價格？是否可以因面積誤差而解除購房合同？

因面積誤差而受益的一方（可能是發(fā)展商也可能是購房者）傾向于維持現(xiàn)狀，因面積誤差而受損的一方（可能是發(fā)展商也可能是購房者）則傾向于修改購房合同的約定以避免損失，甚至?xí)赃`約、顯失公平等理由要求解除購房合同。

法律分析：

（一）國土局測繪查丈大隊(duì)是法定的測量機(jī)構(gòu)，只有該機(jī)構(gòu)的測量結(jié)果可以作為面積誤差的依據(jù)。

《商品房銷售管理辦法》第五條第三款規(guī)定，“直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作”。第三十四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。根據(jù)上述規(guī)定，房屋面積的測量機(jī)構(gòu)必須是“有房產(chǎn)測繪資格的單位”，而測繪資格應(yīng)該由負(fù)責(zé)商品房銷售管理工作的“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門”決定。目前作為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的深圳市規(guī)劃國土局只授予了其下屬的測繪查丈大隊(duì)房產(chǎn)測繪資格，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐中，規(guī)劃國土局也只承認(rèn)測繪查丈大隊(duì)的測繪結(jié)果，因此，在司法實(shí)踐中，法院只能依據(jù)國土局測繪查丈大隊(duì)的查丈報告來確定房產(chǎn)面積。

（二）允許存在一定程度的面積誤差，因合理誤差而發(fā)生的損失由合同雙方共同承擔(dān)。

買賣合同中賣方的基本義務(wù)就是向買方交付合同約定的標(biāo)的物，如果交付的標(biāo)的物與合同約定不一致，嚴(yán)格來說確實(shí)可以認(rèn)為賣方?jīng)]有妥善履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但是，在簽訂房屋預(yù)售合同時，房屋尚未建成，在目前的工程技術(shù)條件下，發(fā)展商即使盡最大努力，要保證房屋面積分毫不差也幾乎不可能，強(qiáng)求分毫不差對發(fā)展商不公平。

筆者認(rèn)為，出現(xiàn)一定程度的面積誤差是房屋預(yù)售的固有風(fēng)險，這一風(fēng)險無法克服，也無法避免，只要面積誤差控制在一定程度內(nèi)，就應(yīng)認(rèn)為是合理誤差，出現(xiàn)合理誤差不是合同任何一方的過錯。從一個具有基本社會經(jīng)驗(yàn)的普通人的角度考慮，這一風(fēng)險是可以預(yù)見的，因此購房者和發(fā)展商在簽訂購房合同時應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見到可能出現(xiàn)合理誤差，在預(yù)見到風(fēng)險后雙方仍簽訂購房合同，應(yīng)視為雙方接受了這一風(fēng)險。面積誤差必然給合同某一方造成損失，而合同雙方對損失的發(fā)生都沒有過錯，因此，如果合同雙方?jīng)]有在購房合同中約定合理誤差的責(zé)任承擔(dān)方式，應(yīng)推定為雙方默示地同意共同承擔(dān)損失。

應(yīng)該格外強(qiáng)調(diào)的是，“合理誤差”必須以發(fā)展商無重大過錯為前提，如果面積誤差是由于發(fā)展商在房屋建設(shè)中嚴(yán)重疏忽甚至故意（例如擅自改動圖紙）所造成的，這種誤差自然不能稱為“合理”，由此造成的損失也不可能要求購房者分擔(dān)。

（三）按面積誤差的嚴(yán)重程度決定處理方法。

如上所述，出現(xiàn)合理誤差的風(fēng)險和相應(yīng)損失由雙方分擔(dān)，超出合理誤差才屬于違約。但是，究竟什么程度內(nèi)的誤差屬于合理，不同的合同當(dāng)事人必然有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此，有關(guān)法律規(guī)范允許合同當(dāng)事人自行約定面積誤差的“合理”范圍，約定合理誤差范圍內(nèi)的處理方法，如果合同當(dāng)事人沒有約定，則按法律規(guī)范的有關(guān)規(guī)定處理。

深圳市房屋主管部門制定的房屋買賣合同文本給購房合同雙方提供了一個參考標(biāo)準(zhǔn)，該文本第十二條寫明，按建筑面積計算購房款的：

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的,為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以上（不含1%）、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時的單位價格，實(shí)行多退少補(bǔ)”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價款5%的違約金”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%），經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格，實(shí)行多退少補(bǔ)”。

該文本規(guī)定的1%的“合理”差異，與本文討論的“合理”誤差不同，本文討論的“合理”是指不視為違約，無須承擔(dān)違約責(zé)任，文本中1%的“合理”差異則是指“免責(zé)”界限，如果誤差在1%之內(nèi)，甚至認(rèn)為誤差不存在，可以不退不補(bǔ)?？梢?， 文本是以5%作為“合理”的界限，在此限度內(nèi)的面積誤差不視為違約，雙方多退少補(bǔ)即可。

該文本對有效解決面積誤差糾紛有很大的積極意義，但還是留有不明確之處，即是否可以認(rèn)為不論實(shí)際誤差率是多少，都可以扣除1%的“合理誤差”不退不補(bǔ)？筆者認(rèn)為，從該文本的字面意義來看，上述1%的誤差應(yīng)理解為“約定免責(zé)的固有風(fēng)險”，即允許存在1%的豁免。以3%的誤差率為例，合同雙方只需要就2%的部分多退少補(bǔ)，剩余的1%作為合同的固有風(fēng)險予以豁免。但是，在實(shí)踐操作中，這種理解卻可能變相鼓勵不良發(fā)展商故意建造“縮水樓”。我們知道，在現(xiàn)有技術(shù)下，發(fā)展商要故意將房屋面積造出1%以內(nèi)的誤差近于不可能，因此可以推論，如果房屋面積誤差在1%以內(nèi)，那么發(fā)展商一定是善意的，此時對這1%的誤差予以豁免符合公平原則和誠實(shí)信用原則。同樣在現(xiàn)有技術(shù)下，發(fā)展商要故意將房屋面積造出4%或5%的縮水則不是不可能，如果固定地“豁免”其中的1%，以一個樓盤來說，其總面積的1%是一個巨大的數(shù)字，如果將這1%的“縮水”予以豁免，將使發(fā)展商獲得巨額的收益，在這種利益驅(qū)動下，可能會有不良發(fā)展商利用這一合同漏洞故意追求一定比例的“縮水”，這顯然不符合市房屋主管部門制定該文本的初衷。筆者認(rèn)為，司法部門在審判實(shí)踐中，應(yīng)透過文本的字面意思，直接追求文本的本意，不承認(rèn)存在1%的固定免責(zé)率，只要面積誤差超過1%，就應(yīng)按實(shí)際誤差進(jìn)行多退少補(bǔ)。

在實(shí)踐中，有部分購房者認(rèn)為5%這個界限過于有利于發(fā)展商，而且如果購房者在面積誤差超過5%時選擇不解除合同，無法獲得任何補(bǔ)償，因此拒絕接受上述第十二條的內(nèi)容，合同雙方因無法達(dá)成一致而沒有約定面積誤差的“合理”界限，此時即可適用法定的處理方法。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款。

2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

可見，《商品房銷售管理辦法》是將3%作為面積誤差的“合理”界限，在此范圍內(nèi)的誤差，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，不追究違約責(zé)任；超出此范圍則為法定“違約”，發(fā)展商必須根據(jù)購房者的選擇向購房者承擔(dān)法定的違約責(zé)任。與深圳市房屋主管部門制定的房屋買賣合同文本不同的是，《辦法》不承認(rèn)存在可以“豁免”的誤差，只要存在誤差，就必須據(jù)實(shí)多退少補(bǔ)。