農(nóng)村房屋買賣合同是否有效

此案判決結(jié)果在類似農(nóng)村房屋買賣糾紛中很有代表性，是法院最常采用的裁判思路。

農(nóng)村房屋賣于非本村村民的，為法律所禁止，因此是無效的。但如果任由此類買賣活動在事隔幾年后因房價上漲而被確定無效，雙方各自返還房屋和當(dāng)初價款，則顯然有悖公平和誠信。因此，法院在確認(rèn)無效和返還房屋的基礎(chǔ)上，對房屋增值價值會做一個處理，由買方享受增值的大部分，房屋現(xiàn)價一般按照安置房價格計算或進行評估。

案例來源：人民法院報 2010年9月30日

農(nóng)村房屋買賣合同無效怎么辦

農(nóng)房買賣雖無效 賣主反悔要賠償

本報訊 備受關(guān)注的江西省首例農(nóng)房買賣糾紛一案，經(jīng)過南昌市西湖區(qū)人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認(rèn)當(dāng)事人之間的農(nóng)房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經(jīng)濟損失。

李永夫婦在南昌市有253平方米的農(nóng)房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當(dāng)行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務(wù)。由于是農(nóng)房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，法院認(rèn)為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還?，F(xiàn)張燕依據(jù)法院認(rèn)定導(dǎo)致合同無效，李永夫婦負有主要責(zé)任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協(xié)議的反悔所造成的經(jīng)濟損失80萬。

一、二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認(rèn)無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當(dāng)事人就不具有法律約束力。導(dǎo)致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責(zé)任。雖然李永夫婦是在向典當(dāng)行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規(guī)定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。張燕在購房前不嚴(yán)格驗證對方房屋產(chǎn)權(quán)情況，盲目購買亦負有次要責(zé)任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋嬖诜績r上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應(yīng)將安置房折價處理。因此，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，?dāng)?shù)匕仓梅渴袌鰞r為每平方米3500元至4000元不等?？删偷桶?500元每平方米計算，本案中的房屋為磚混結(jié)構(gòu)，故升值部分為78萬元。對房屋升值部分，根據(jù)雙方過錯責(zé)任，按一定比例進行賠償或分割。因此，對本案中的房屋升值部分應(yīng)按8∶2的比例進行分割，即張燕得62萬余元。法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決李永夫婦賠償張燕經(jīng)濟損失62萬余元。