一、商品房預售合同是什么？

商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉(zhuǎn)移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。

二、簽商品房預售合同前應注意什么問題？

購房者在簽商品房預售合同前應注意以下問題：

（一）簽合同前先確定預售方是否有預售資格：

1、預售方必須是經(jīng)過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認定合同有效；

2、預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預售方?jīng)]有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效；

3、預售方必須取得建設工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

4、預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預售方?jīng)]有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。

（二）簽合同前先確定開發(fā)商是否有權屬證書

這里所說的權屬證書主要包括：國有土地使用權證；建設工程規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃許可證；開工證；銷售許可證。買家還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。

（三）簽合同前先對定金問題進行咨詢

購房者在簽合同前應先對定金問題進行咨詢。比如有些發(fā)展商在買家交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議買家最好先向銷售方進行咨詢，若遇到買家得不到按揭貸款等情況，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。

以上就是關于商品房預售合同是什么，簽商品房預售合同前應注意什么的介紹。購房者與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同是預售關系成立的一個標志，一旦簽訂，雙方就處于合同的約束之下，因此，購房者在簽訂商品房預售合同之前，一定要注意審核開發(fā)商的證照以及合同內(nèi)容，以防遭遇糾紛。若您對此仍有疑慮，不妨向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢。