一、商品房預(yù)售合同是什么？
商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。
二、簽商品房預(yù)售合同前應(yīng)注意什么問(wèn)題？
購(gòu)房者在簽商品房預(yù)售合同前應(yīng)注意以下問(wèn)題：
（一）簽合同前先確定預(yù)售方是否有預(yù)售資格：
1、預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；
2、預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書(shū)的，則可以認(rèn)定合同有效；
3、預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
4、預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。
（二）簽合同前先確定開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)屬證書(shū)
這里所說(shuō)的權(quán)屬證書(shū)主要包括：國(guó)有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)工證；銷售許可證。買家還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。
（三）簽合同前先對(duì)定金問(wèn)題進(jìn)行咨詢
購(gòu)房者在簽合同前應(yīng)先對(duì)定金問(wèn)題進(jìn)行咨詢。比如有些發(fā)展商在買家交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議買家最好先向銷售方進(jìn)行咨詢，若遇到買家得不到按揭貸款等情況，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。
以上就是關(guān)于商品房預(yù)售合同是什么，簽商品房預(yù)售合同前應(yīng)注意什么的介紹。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同是預(yù)售關(guān)系成立的一個(gè)標(biāo)志，一旦簽訂，雙方就處于合同的約束之下，因此，購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同之前，一定要注意審核開(kāi)發(fā)商的證照以及合同內(nèi)容，以防遭遇糾紛。若您對(duì)此仍有疑慮，不妨向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢。
