一、認(rèn)購書與房屋買賣合同有何關(guān)系？

（一）商品房認(rèn)購書對于房屋買房合同的作用

商品房認(rèn)購合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。

《審理商品房買賣合同糾紛的解釋》第5條規(guī)定了認(rèn)定條件：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

（二）認(rèn)購書和房屋買賣合同的法律效力差別

簽訂認(rèn)購書并不等于預(yù)售商品房，認(rèn)購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預(yù)售許可證條件下簽訂認(rèn)購書并沒有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效的。

商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預(yù)約與本約”的聯(lián)系，但“認(rèn)購”不等于“預(yù)售”。商品房認(rèn)購書以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，以“固定交易機(jī)會(huì)”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實(shí)物”為標(biāo)的，以“達(dá)成交易”為目的。

二、房屋認(rèn)購書要注意什么？

（一）商品房認(rèn)購書存在哪些陷阱

1、認(rèn)購書中對預(yù)售商品房的具體情況描述不詳

開發(fā)商認(rèn)購協(xié)議書中，一般沒有將對買受人的重要承諾寫入該協(xié)議，只是一個(gè)簡單的樓號，為將來買賣合同的成功簽訂增加了困難，讓買受人處于不平等的地位，也為開發(fā)商未來逃避責(zé)任鋪好了路。

2、認(rèn)購協(xié)議中注明買房者“已閱”未存在的房屋買賣合同

這顯然對買受人是不公平的，同時(shí)違反了民法上的誠實(shí)信用原則。既然商品房買賣合同尚不存在，其內(nèi)容自然無從談起，又哪里來的“均已閱悉”呢？

3、在認(rèn)購協(xié)議書中還會(huì)規(guī)定，因購房者原因未能簽訂商品房買賣合同的，定金不予退還。

但開發(fā)商提供的認(rèn)購協(xié)議書中一般都未規(guī)定由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I賣合同不能簽訂所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，也未規(guī)定哪些情況導(dǎo)致買賣合同不能簽訂是屬于買房人的責(zé)任，哪些情況屬于開發(fā)商的責(zé)任。這些違反了交易的公平原則。

（二）簽訂房屋認(rèn)購書要注意什么

對于認(rèn)購書中存在的種種陷阱，買房人一定要注意以下幾點(diǎn)：

1、在簽訂認(rèn)購書之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購書并付定金。

2、簽認(rèn)購書時(shí)不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。

3、如認(rèn)購書中有買房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買房人接受物業(yè)管理服務(wù)，買房人則應(yīng)要求在認(rèn)購書中明確物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。

以上就是關(guān)于“認(rèn)購書與房屋買賣合同有何關(guān)系，房屋認(rèn)購書要注意什么”的總結(jié)，希望能對您有所幫助?？偟膩碚f，房屋認(rèn)購書對于買房者來說有重要意義，但是由于房屋認(rèn)購合同往往是由房企提供，對于毫無經(jīng)驗(yàn)和常識的買房者來說難免容易被忽悠簽訂下對自己不利的約定。所以，購房時(shí)，最好能咨詢專業(yè)律師的意見，以保障自己的合法權(quán)益。