一、什么是商品房認(rèn)購書？

（一）基本概念

商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

（二）特征

商品房認(rèn)購書是確定商品房認(rèn)購書當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)以及該商品房認(rèn)購書是否合法、有效的根據(jù)。一個合同的主要條款有時是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定直接確定，也可以根據(jù)合同的性質(zhì)或者當(dāng)事人的約定確定。

在我國，房地產(chǎn)合同的主要條款多數(shù)是法律、行政法規(guī)直接規(guī)定，這是由房地產(chǎn)合同的性質(zhì)所決定的，然而，由于對商品房認(rèn)購書沒有具體確定的相關(guān)法律規(guī)定，所以商品房認(rèn)購書的主要條款是由當(dāng)事人約定和實(shí)踐操作習(xí)慣所決定的。

二、商品認(rèn)購書有什么作用？

（一）性質(zhì)

根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

這條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認(rèn)可了商品房買賣認(rèn)購書作為預(yù)約的性質(zhì)。

（二）效力

根絕我國法律的規(guī)定，認(rèn)購書必須包含以下三項內(nèi)容：

1、將來要簽訂的《商品房買賣合同》全部內(nèi)容

2、當(dāng)事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾

3、如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認(rèn)購書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

然而，時下開發(fā)商出具的認(rèn)購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購書中涉及的預(yù)付款項也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。而且，認(rèn)購書通常還要雙方簽字蓋章。

如果具備上述內(nèi)容及形式，尤其是認(rèn)購書中約定了買賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說來，認(rèn)購書就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)（樓盤）的法律手續(xù)齊備（五證齊全），該認(rèn)購書一般具有一定的法律效力。

以上就是對“什么是商品房認(rèn)購書，商品房認(rèn)購書有什么作用”的解答，希望能對您有所幫助。總的來說，只要具備一定的條件商品房認(rèn)購書就具有了法律效力對于簽訂雙方都有法定的約束力，所以對于認(rèn)購書一定要謹(jǐn)慎對待。尤其是對于處于弱勢的消費(fèi)者來說，稍微不注意可能就會使自己的利益受到極大損害，所以在簽訂認(rèn)購書前最好能咨詢專業(yè)的法律人員。