一、什么是商品房認(rèn)購書？

（一）商品房認(rèn)購書的基本定義

商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

（二）商品房認(rèn)購書的目的

商品房認(rèn)購書是確定商品房認(rèn)購書當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)以及該商品房認(rèn)購書是否合法、有效的根據(jù)。一個合同的主要條款有時是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定直接確定，也可以根據(jù)合同的性質(zhì)或者當(dāng)事人的約定確定。在我國，房地產(chǎn)合同的主要條款多數(shù)是法律、行政法規(guī)直接規(guī)定，這是由房地產(chǎn)合同的性質(zhì)所決定的，然而，由于對商品房認(rèn)購書沒有具體確定的相關(guān)法律規(guī)定，所以商品房認(rèn)購書的主要條款是由當(dāng)事人約定和實踐操作習(xí)慣所決定的。

二、商品房認(rèn)購書與買賣合同有何關(guān)系？

（一）認(rèn)購書在購買商品房買賣合同的作用

商品房認(rèn)購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。

認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

（二）認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的條件

1、認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容。

認(rèn)購書只要具備了商品房買賣合同的最低成立標(biāo)準(zhǔn)，買賣合同即可成立和履行，未約定內(nèi)容可以通過合同漏洞的補充方法確定，故認(rèn)購書具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物與計價方法（按套計價能夠確定總價款；按面積計價能夠確定單價與面積），就具備房屋買賣合同的主要條件。

2、出賣人已經(jīng)收受購房款。

其中購房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

以上就是對“什么是商品房認(rèn)購書，商品房認(rèn)購書與買賣合同有何關(guān)系”的解答，希望能對您有所幫助?？偟膩碚f，一般商品房認(rèn)購書作為簽署買賣合同的前置步驟，其內(nèi)容牽涉到的問題很多，關(guān)系到雙方能否順利簽約，以及有關(guān)定金如何處理，處理不當(dāng)可能帶來很大的損失，所以購房者在簽署商品房認(rèn)購書時一定要謹(jǐn)慎，必要時請專業(yè)的法律人員幫忙。