一、商品房認(rèn)購書是什么性質(zhì)？

認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，認(rèn)購書與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。它有以下的一些特性：

（一）認(rèn)購書的效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。

一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。

（二）認(rèn)購書僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購書的內(nèi)容。

（三）認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、是鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

2、是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。

3、是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

二、商品房認(rèn)購書有哪些陷阱？

（一）商品認(rèn)購書中對商品房的細(xì)節(jié)約定不明

在購房過程中，售樓人員會立即帶著消費(fèi)者看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進(jìn)行描述。很多消費(fèi)者因此會趕快簽下商品認(rèn)購書，以獲得自己心儀的房子。

直到發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤不是那么回事的時(shí)候，銷售人員會再次十分清晰地告訴消費(fèi)者，根據(jù)《商品房認(rèn)購書》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還。

（二）在商品房認(rèn)購書中約定定金

這是很多消費(fèi)者被《商品房認(rèn)購書》“套牢”的重要武器，正是由于這定金無法退還會造成的損失，為了防止損失，很多消費(fèi)者不得不買下自己并不滿意的房子。

根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發(fā)商就有權(quán)不返還消費(fèi)者所交的定金。

（三）在商品房認(rèn)購書中設(shè)置 “沒收”條款

盡管在《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金（或者是其他的各種金）不予退還”一類的條款，消費(fèi)者所繳納的錢款同樣難以取回。

以上就是對“商品房認(rèn)購書是什么性質(zhì)，商品房認(rèn)購書有哪些陷阱”的解答，希望能對您有所幫助。總的來說商品認(rèn)購書是購房流程中的第一步，對于后來的各個(gè)流程有著重要影響，一定要謹(jǐn)慎對待。但是由于消費(fèi)者一般都缺乏購房經(jīng)驗(yàn)，面對經(jīng)驗(yàn)豐富又有著專業(yè)人士幫助的房企，消費(fèi)者總是處于弱勢地位。對于他們提供的認(rèn)購書，消費(fèi)者常常感覺難以招架，所以為了維護(hù)您的利益，建議最好能咨詢專業(yè)的律師。