一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？

（一）產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書(shū)。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣(mài)共有房產(chǎn)的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

（二）房產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使 用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房地產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)效。

（三）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

1、法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書(shū)面同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

二、購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)如何處理？

購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴(lài)?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨?lài)合同的有效所支出的各種費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

（一）為信賴(lài)對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用；

（二）因?yàn)樾刨?lài)對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣(mài)房，四處籌款、提起支取定期存款的損失；

（三）為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失；

（四）為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失（即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益）是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

上文就購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些和購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)如何處理這兩個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行了相關(guān)的介紹。購(gòu)房合同一旦被認(rèn)定為無(wú)效會(huì)導(dǎo)致整個(gè)交易無(wú)效，購(gòu)房者為交易所做得準(zhǔn)備會(huì)因此全都付之東流，利益嚴(yán)重受損，因此，各位購(gòu)房者在簽訂合同之前，一定要先房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用證等情況進(jìn)行仔細(xì)的審核，若您對(duì)此還有疑義，您可以向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢(xún)求助。